Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[manitou]

2025 Q1 hat im Vergleich zu 2019 bei uns ca. 70% weniger Umsatz gebracht.

Leider haben sich zwei externe Dienstleisterinnen mitten in der Hochsaison entschlossen bei uns aufzuhören, daher mussten wir mit nur unserer einen Dame vor Ort mit angezogener Handbremse vermieten. Von daher war es für mich nicht so ärgerlich, dass die Wintersaison am Wurmberg eher durchwachsen war.

Da wir von der Personalsituation in Braunlage ausreichend genervt waren, haben wir für Q2 auf eine Komplettbetreuung von 4 unserer Wohnungen durch eine junge Agentur mit transparenten und fairen Vertragsbedingungen gesetzt.

Das Ergebnis 2025 Q2 für die 2 verbliebenen Wohnungen ist normal. Das Ergebnis 2025 Q3 für die 2 verbliebenen Wohnungen dürfte überduchschnittlich ausfallen. Was auffällt: Sehr kurzfristige Buchungen.

Hört sich für den Winter nicht gut an und der Rest klingt durchwachsen.
Willingen hatte mit 81.000 Ü den schlechtesten Februar überhaupt. Das sind -28% gegenüber dem Feb.-Durchschnittswert. April/Mai waren gut, Juni rekordverdächtig, der Juli läuft schleppend, August rappelt sich jetzt in Richtung zufriedenstellend.
Mehr kurzfristige Buchungen kann ich bestätigen, aber nur wenn die Wetterprognose für die kommende Woche gut ist.

[playjam]

[...] Juni rekordverdächtig, der Juli läuft schleppend, August rappelt sich jetzt in Richtung zufriedenstellend. [...]

Interessant, bei mir genau umgekehrt, Juni geht so, Juli und August ziemlich ausgebucht. Eigentlich richten sich meine Ferienwohnungen immer nach dem Feriendichtekalender.

[manitou]

[...] Juni rekordverdächtig, der Juli läuft schleppend, August rappelt sich jetzt in Richtung zufriedenstellend. [...]

Interessant, bei mir genau umgekehrt, Juni geht so, Juli und August ziemlich ausgebucht. Eigentlich richten sich meine Ferienwohnungen immer nach dem Feriendichtekalender.

Harz und Sauerland lassen sich nur bedingt vergleichen. Klar, dass der Juli bei Dir gut läuft, da NDS früh Ferien hat. NDS wirkt sich nicht so sehr im Sauerland aus wie im Harz. Wir bekommen zunehmend mehr Gäste aus dem Süden und aus dem Osten.
Im Juni profitieren wir noch vom Fronleichnam-Brückenwochenende, was es im Norden nicht gibt. Zudem gab es bei uns noch zwei große Open-Airs. Der Juni wird in Willingen voraussichtlich bei ca. 110.000 Ü liegen, das wäre das beste Ergebnis außerhalb eines Ferienmonats. Erst zweimal hat ein Nicht-Ferienmonat die 100tsd Marke geknackt.

[Schneefuchs]

Willingen hatte mit 81.000 Ü den schlechtesten Februar überhaupt. Das sind -28% gegenüber dem Feb.-Durchschnittswert.

Erstaunlich und bedenklich, wenn man bedenkt dass die Skibedingungen und auch das Wetter ganz brauchbar waren.

[Rodler]

Liebes Forum,

wir beabsichtigen auch den Kauf einer Ferienwohnung zur Vermietung als Kapitalanlage.
Nach vielen Überlegungen sind wir von Nord- oder Ostsee abgerückt und haben uns für
Braunlage entschieden. Mit großem Interesse habe ich diesen Thread gelesen und schon
einige wichtige Punkte für mich mitgenommen:

- nach Möglichkeit 2 Schlafzimmer - macht sich bei den Buchungszahlen bemerkbar
- Lage, Lage, Lage - Kernstadt Braunlage ist besser als Hohegeiß oder St. Andreasberg
- Selbstvermarktung ist effektiver und vor allem günstiger als über eine Agentur

Dazu ergeben sich noch ein paar Frage für uns:

- mit was muss ich rechnen, wenn ich ein Agentur mit Reinigung und Schlüsselübergabe betraue (wohnen selber zu 
  weit weg)
- es scheinen extrem wenig vernünftige Wohnungen (zu vernünftigen Preisen) auf dem Markt zu sein. Täuscht der
  Eindruck
- Für unsere Kalkulation: mit wie vielen Übernachtungen pro Jahr kann man im Durchschnitt planen. Sind 100€/
  Übernachtung ein realistischer Wert für eine 50-60m² Wohnung mit 2 Schlafzimmern und einer akzeptablen Lage?

Entschuldigt schonmal die vielen Punkte und Fragen, aber für uns ist es das erste Mal, dass wir uns mit sowas beschäftigen und bevor man den Schritt wagt, soll j alles gut bedacht sein.

Ich danke Euch schon einmal im Voraus!

[playjam]

Liebes Forum,

wir beabsichtigen auch den Kauf einer Ferienwohnung zur Vermietung als Kapitalanlage.
Nach vielen Überlegungen sind wir von Nord- oder Ostsee abgerückt und haben uns für
Braunlage entschieden. Mit großem Interesse habe ich diesen Thread gelesen und schon
einige wichtige Punkte für mich mitgenommen:

- nach Möglichkeit 2 Schlafzimmer - macht sich bei den Buchungszahlen bemerkbar
- Lage, Lage, Lage - Kernstadt Braunlage ist besser als Hohegeiß oder St. Andreasberg
- Selbstvermarktung ist effektiver und vor allem günstiger als über eine Agentur

Dazu ergeben sich noch ein paar Frage für uns:

- mit was muss ich rechnen, wenn ich ein Agentur mit Reinigung und Schlüsselübergabe betraue (wohnen selber zu 
  weit weg)
- es scheinen extrem wenig vernünftige Wohnungen (zu vernünftigen Preisen) auf dem Markt zu sein. Täuscht der
  Eindruck
- Für unsere Kalkulation: mit wie vielen Übernachtungen pro Jahr kann man im Durchschnitt planen. Sind 100€/
  Übernachtung ein realistischer Wert für eine 50-60m² Wohnung mit 2 Schlafzimmern und einer akzeptablen Lage?

Entschuldigt schonmal die vielen Punkte und Fragen, aber für uns ist es das erste Mal, dass wir uns mit sowas beschäftigen und bevor man den Schritt wagt, soll j alles gut bedacht sein.

Ich danke Euch schon einmal im Voraus!

2-Schlafzimmer oder Haus, moderner Einrichtungsstil und gute Lage helfen bei der Vermietung.

Die Personalsituation ist seit 2020 besonders frustrierend. Die Braunlager Putzdienste haben mich bisher auch nicht überzeugen können - die können ja mit dem Personal auch nicht zaubern. Daher wäre mein Rat die Komplettbetreuung zu wählen, d.h. Vermarktung, Gästebetreuung und Endreinigung durch eine Agentur.

100 Euro/Nacht für 2 Schlafzimmer klingt realistisch (4 Personen a 25 Euro/Nacht).

Die Belegung hängt von vielen Faktoren ab. Häuser haben eine höhere Belegung als Wohnungen. Ohne große Anstrengungen würde ich 120 Übernachtungen erwarten.

Die vernünftigen Wohnungen in guter Lage zu Schnäpchenpreisen haben wir schon längst alle gekauft. Jetzt gibt es nur noch die Wohnungen zu normalen Preisen.

[Rodler]

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Damit ist mir schon sehr geholfen.
Eine weitere Frage hat sich heute noch ergeben. Die Stadt Braunlage hat mich bei der Frage,
ob man jede Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung umnutzen kann, auf die Stellplatzverordnung
verwiesen. Dort muss man ab 4 Betten 2 Stellplätze vorhalten. Da ergibt sich für mich die Frage,
ob ein Doppelbett als 1 oder 2 Betten gilt? Für mich ist ein Doppelbett ein Bett in dem 2 Personen
schlafen können.

[Harzterix]

Kleiner Hinweis für geplante Ferienwohnungen:
Ruhig mal einen Blick in die NBO (Niedersächsische Bauordnung) werfen
Es ist mit dem Kauf und der Renovierung noch lange nicht getan, Nutzungsänderung beantragen, bei >12 Schlafplätze Brandschutzkonzept machen lassen, Stellplatznachweis
das kann man alles in der NBO nachlesen

Viel Glück!

[playjam]

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Damit ist mir schon sehr geholfen.
Eine weitere Frage hat sich heute noch ergeben. Die Stadt Braunlage hat mich bei der Frage,
ob man jede Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung umnutzen kann, auf die Stellplatzverordnung
verwiesen. Dort muss man ab 4 Betten 2 Stellplätze vorhalten. Da ergibt sich für mich die Frage,
ob ein Doppelbett als 1 oder 2 Betten gilt? Für mich ist ein Doppelbett ein Bett in dem 2 Personen
schlafen können.

Oh ja, das ist auch eine interessant unscharf formulierte Satzung. Ich würde davon ausgehen, dass der Worst-Case gilt, d.h. falls mit Bett ein Schlafplatz gemeint ist, wäre jeder regelmäßig mit einer Person genutzte Schlafplatz (Schlafsofa, Beistellbett, Kinderbett) als Bett zu zählen. Ein Doppelbett wäre 2 Schlafplätze.

Nach Ablauf der Übergangsfrist - also ab dem 14. Juli 2027 - werden viele Ferienwohnungen maximal 3 Personen beherbergen. Freikaufen lohnt sich nicht. Familien mit zwei oder mehr Kindern werden es in Braunlage schwer haben, eine Unterkunft zu finden. Ich gehe davon aus, dass jemand gegen diesen nachträglichen Eingriff in die Bestandsnutzung klagen wird (z.B. die Hausbesitzer im Novasol PanoramaPark Sankt Andreasberg dürften sich veräppelt fühlen). Bis dahin sind Unterkünfte mit zwei Stellplätzen und zwei Schlafzimmern im Vorteil.

Desweiteren sei auch auf das Gebäude‑Elektromobilitätsinfrastruktur‑Gesetz (GEIG) für Nichtwohngebäude (z.B. Ferienwohnungsanlagen) hingewiesen: Für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 10 Stellplätzen, bei denen eine größere Renovierung durchgeführt wird, besteht die Pflicht Leitungsinfrastruktur für mindestens jeden 5. Stellplatz zu verlegen und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt (Wallbox) zu errichten. Für bestehende Nichtwohngebäude mit über 20 Stellplätzen (also ab 21) ist seit 1. Januar 2025 auch ohne Renovierung mindestens ein Ladepunkt verpflichtend. Ein Ladepunkt bereitzustellen kostet ab ca. 3000 Euro, falls die Leitungsstärke oder der Sicherungsschrank des Hauses nicht angepasst werden muss.

Bitte auch die Sanierungssatzungen der Stadt Braunlage durchlesen. Die Eigentümer entlang der Sanierungsgebiete werden im teils erheblichen Umfang zur Kasse gebeten.

Das alles soll Euch nicht davor abschrecken, in Braunlage eine Immobilie zu erwerben, sondern nur bei der Entscheidung für die richtige Immobilie helfen. Eine zu einem vernünftigen Preis erworbene und dann gut bewirtschaftete Immobilie halte ich nach wie vor für eine gute Investition.

[manitou]

Hallo Rodler, willkommen im Forum.

wir betreiben zwar eine Fewo-Agentur im Sauerland, doch ich bin seit fast Anbeginn in diesem Forum, weil ich ursprünglich nach Braunlage wollte, denn ich kenne den Harz seit meinen jungen Jahren und habe ihn geliebt. Vor 15 Jahren haben wir uns für das Sauerland und gegen den Harz entschieden wegen der deutlich moderneren Infrastruktur.

Wenn Du im Harz bzw. BRL investieren willst, dann auf jeden Fall in BRL selbst (Lage, Lage, Lage), auch keine Fewo im Süden von BRL kaufen. Mit einem guten Objekt kannst in BRL noch punkten. Andere Orte im Oberharz kann ich nicht mehr empfehlen. In Zeiten günstiger Zinsen gab es hinsichtlich Investitionen im ganzen Harz eine kleine Renaissance, doch jene stagniert und die Immobilienpreise und das Engagement sind wieder rückläufig. Da der Winter eine zunehmend geringere Rolle spielt, würde ich mich jedoch auch in der touristischen Boomtown Wernigerode umschauen (teuer und kaum was zu kriegen, aber nachhaltig) sowie in Ilsenburg. Letzterer Ort ist stark im kommen und m.E. mittlerweile der schönste Ort im Harz. Auch Bad Harzburg zeigt wieder eine positive Entwicklung.

Ein Tipp meinerseits für eine ganz andere Region ist Bad Zwischenahn. Der Ort ist touristisch sehr solide.

Deine Entscheidung gegen die Küste ist aus tourismuswirtschaftlichen Aspekten sinnhaft. Unsere Agenturkollegen an der Küste stöhnen über sinkende Objektauslastungen wegen einem Überangebot in Folge eines Baubooms in den letzten 15 Jahren (insbes. in MV). Der Markt ist überteuert und der Wettbewerb ist immens.

[manitou]

Willingen hatte mit 81.000 Ü den schlechtesten Februar überhaupt. Das sind -28% gegenüber dem Feb.-Durchschnittswert.

Erstaunlich und bedenklich, wenn man bedenkt dass die Skibedingungen und auch das Wetter ganz brauchbar waren.

Ja - aber man muss realistisch in die Zukunft schauen. Auch Winterberg hat trotz Top-Bedingungen ordentlich einen auf den Latz bekommen und im Harz war es ja noch viel schlimmer.
Klimabedingt werden die Winter immer unsicherer (man denke an den schneearmen und regnerischen Winter 2023/2024). Das wirkt sich unweigerlich auf die Mittelgebirgswinterorte aus, aber auch die Alpen sind zunehmend stärker betroffen. Lt. Studien aus den Alpenländern wollen 1/3 den Skisport aufgeben, weil er zu teuer geworden ist. Kostentechnisch bekommt man für eine Woche Winterurlaub zwei Wochen Sommerurlaub.

Die Zukunft der Mittelgebirge liegt im Ganzjahrestourismus. Der Harz hat da Handicaps, u.a. weil er im Sommer keine guten Badeseen hat und die sind wichtig.

[playjam]

[..] Kostentechnisch bekommt man für eine Woche Winterurlaub zwei Wochen Sommerurlaub. [..]

1 Woche Winterurlaub sind ca. 3 Wochen Sommerurlaub, es sei denn man fährt im Sommer nach England.

[Rodler]

Wenn Du im Harz bzw. BRL investieren willst, dann auf jeden Fall in BRL selbst (Lage, Lage, Lage), auch keine Fewo im Süden von BRL kaufen.

Vielen Dank für deine vielen Tipps. Die helfen uns sehr. Blöde Frage: was ist im Süden von Braunlage?

Wir hätten eine schöne Wohnung gesehen in Hohegeiß, recht modern mit großem Garten dabei und tollem Blick von der Terrasse, aber wie ich es hier mitnehme, sollte ich von Hohegeiß die Finger lassen oder?

Wie läuft es bei euch im Sauerland? Lustigerweise kommt meine Frau ursprünglich aus dem Märkischen Kreis und sagt immer Sauerland lieber nicht.

[playjam]

Wenn Du im Harz bzw. BRL investieren willst, dann auf jeden Fall in BRL selbst (Lage, Lage, Lage), auch keine Fewo im Süden von BRL kaufen.

Vielen Dank für deine vielen Tipps. Die helfen uns sehr. Blöde Frage: was ist im Süden von Braunlage?

Edeka, Penny, Schiesser Outlet, Fleischer Lambertz + Imbiss aber auch der Einstieg zu richtig schönen Loipen und Fahrradwegen.

[playjam]

[...]
Die Zukunft der Mittelgebirge liegt im Ganzjahrestourismus. Der Harz hat da Handicaps, u.a. weil er im Sommer keine guten Badeseen hat und die sind wichtig.

Keine gut beworbenen Badeseen. Da liegt soviel Potentiel ungenutzt brach, man könnte meinen, die Harzer haben es einfach nicht nötig.

Apropos ungenutztes Potential: Heute waren wir in Wörlitz. Dass DAS noch so unbekannt ist und im Umland jede Menge RICHTIG nette alte Häuser, die darauf warten, günstig gekauft und für Feriengäste bewirtschaftet zu werden. Super schöne Gegend, sehr flach, d.h. ideal für Fahrräder und E-Bikes. Schreit nach Fahrradwege mit Punkte-System wie in den Niederlanden.