Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[Rodler]

Hat jemand eine Idee, woran das liegen könnte? Gibt es vielleicht eine neue Regelung oder irgendetwas Aktuelles, das Eigentümer gerade vermehrt zum Verkauf bewegt? Oder einfach nur Zufall?

[XXX], die größte Immobilienmaklerin in Braunlage war ein paar Wochen im Urlaub und hatte in der Zeit alle Anzeigen deaktiviert. Gestern Abend hat sie alles reaktiviert.

[playjam]

Hat jemand eine Idee, woran das liegen könnte? Gibt es vielleicht eine neue Regelung oder irgendetwas Aktuelles, das Eigentümer gerade vermehrt zum Verkauf bewegt? Oder einfach nur Zufall?

[XXX], die größte Immobilienmaklerin in Braunlage war ein paar Wochen im Urlaub und hatte in der Zeit alle Anzeigen deaktiviert. Gestern Abend hat sie alles reaktiviert.

Das wird die Verkäufer sicherlich gefreut haben

(ich habe den Namen mal rausgenommen, um nicht den Eindruck zu erwecken, dass wir hier Werbung machen)

[Max]

Hat jemand eine Idee, woran das liegen könnte? Gibt es vielleicht eine neue Regelung oder irgendetwas Aktuelles, das Eigentümer gerade vermehrt zum Verkauf bewegt? Oder einfach nur Zufall?

[XXX], die größte Immobilienmaklerin in Braunlage war ein paar Wochen im Urlaub und hatte in der Zeit alle Anzeigen deaktiviert. Gestern Abend hat sie alles reaktiviert.

Danke dir, das erklärt's natürlich. Ich hatte mich schon gewundert, als plötzlich so viele neue Angebote aufgetaucht sind – ich hab schon fast darauf gewartet, dass die Bild-Zeitung vom ,,Immobilien-Beben im Oberharz" berichtet.

[Rodler]

Ich habe ja auch den Alarm bei Immoscout laufen und in Braunlage selbst kommt extrem wenig an Angeboten rein. Panoramic natürlich ständig und dann mal St. Andreasberg. Die Sachen die dann drin stehen, stehen auch schon teilweise sehr lange drin. Wir haben auch über ein Jahr gesucht, bis wir was passendes gefunden haben.

[manitou]

Und vor allem was machen denn die Hotels/Vermieter, die seit 10-15-20 Jahren vermieten und weniger Stellplätze haben als in der aktuellen Verordnung? Bestandsschutz?

Alleine da hatte das Ahorn Hotel ja schon krasse Probleme, da die über 290 Zimmer haben, davon sind einige mit Familienzimmern und dazu kommen die Suiten. Sprich mindestens müssten sie dann ca 350 Stellplätze zur Verfügung stellen. Das Parkhaus hat meine ich ca 80 Stellplätze, die neuen Aussenplätze haben >50 Plätze. Viktoria, Forsthaus, Grimbart's, sämtliche Der Grot Häuser hätten alle Probleme...wie soll das gehen?

Die werden sich freikaufen müssen:
https://www.braunlage.city/dokumente/satzungsrecht/oeffentliche-sicherheit-und-ordnung/abloesesatzung.pdf

Das MaritimAhorn liegt außerhalb der Kernzone im Bereich II und zahlt 4000 Euro pro nicht vorhandenen Stellplatz. Die anderen in der Kernzone "Bereich I" der Stadt zahlen 4600 Euro pro nicht vorhandenen Stellplatz.

Bestandsschutz für bestehende Unterkünfte gilt bis zum 21. Juli 2027, danach muss man zusätzliche Parkplätze schaffen oder sich freikaufen.

Aha - da weht also der Wind her - die Satzungsänderung ist eine Maßnahme um das leere Stadtsäckel zu füllen. Nach 2027 werden dann wohl die Zahlungsbescheide bei der Mehrheit an Fewo-Eigentümern im Briefkasten liegen.

[snowie]

Also die Stadt wird diese Briefe vielleicht verschicken. Was sind denn die Angebote seitens der Stadt? Parkplätze sind historisch Mangelware. Öffentliche Parkfläche zur Miete gibt es nicht und sind auch nicht in Planung. Bedeutet, dass viele die Summe zahlen "dürfen", sich damit die Kasse füllt oder will die Stadt die Bettenzahlen dadurch wirklich reduzieren und die langfristigen Einnahmen der Stadt senken? Ich glaube, da hat sich wie so oft keiner wirklich mit auseinander gesetzt und wie Playjam sagt, wird es da richtig Aufstand geben. Das wird so niemals durchgehen können.

[manitou]

@snowie:
Das wird so durchgehen, da es bereits beschlossen ist - und ich denke, dass man sich das in der Stadt vor einigen Jahren sehr gut überlegt hat mit bewusster zeitlicher Verzögerung. Wenn die Leute sich nach 2027 aufregen, wird die Stadt sagen; Gastgeber hatten doch 7 Jahre zeit sich darauf einzustellen.

Die Maßnahme hat zwei Effekte:
1. Für 4.000€ kann man in den meisten Objekten keinen zweiten P schaffen, also werden die Gastgeber zähneknirschend zahlen und das Stadtsäckel füllen - oder aber die Bettenanzahl reduzieren. Der Betrag von 4.000€ scheint in dieser Hinsicht von der Stadt strategisch clever kalkuliert zu sein. Da kommt für die Stadt ein "netter" siebenstelliger Betrag zusammen.
2. Wenn dadurch Betten wegfallen, dann erhöht das die Auslastung der verbleibenden Betten und damit die Wirtschaftlichkeit. Eine gewisse Aussiebung wäre in BRL durchaus sinnvoll. So gesehen ist es auch eine Maßnahme zur Qualitätssteigerung, denn wer nur geringe Auslastung hat (wegen veralteter Einrichtung o.ä.) wird die 4.000€ wohl nicht zahlen.

Der zweite Effekt hat insbesondere Auswirkungen auf veraltete Hotel- und Pensionsgastgeber. Ob die Stadt nun genügend P hat oder nicht, ist hier völlig irrelevant. Es ist Politik - Punkt!
 

[playjam]

@snowie:
Das wird so durchgehen, da es bereits beschlossen ist - und ich denke, dass man sich das in der Stadt vor einigen Jahren sehr gut überlegt hat mit bewusster zeitlicher Verzögerung. Wenn die Leute sich nach 2027 aufregen, wird die Stadt sagen; Gastgeber hatten doch 7 Jahre zeit sich darauf einzustellen.
[...]

Man soll nie Absicht unterstellen, wenn Unwissenheit als Erklärung ausreicht. Für mich sieht das eher wie eine Satzung mit handwerklichen Fehlern aus. Allein die fehlende Definition von "Bett" schreit nach einer Watsche vor Gericht.

Also aus meiner Sicht eher nicht "sehr gut überlegt".

[manitou]

Bett ist touristisch eigentlich eindeutig definiert im Sinne der Meldepflicht von Gastgebern >10 Betten an die statistischen Landesämter. Doppelbett ist alles ab 1,60m Breite, Einzelbetten müssen nicht weiter definiert werden. Wenn Schlafsofas und Schrankbetten als Bettenkapazität angegeben sind, zählen sie mit. Zustell- und Klappbetten zählen nicht, ebenso Kinderbetten.

ich weiß nicht, wie es sich in BRL verhält, aber in Willingen muss jeder Gastgeber beim Erfassen im AVS-System seine Bettenkapazität angeben - dito in Oberstdorf im Tramino-System.

[playjam]

Hier ist was ChatGPT 5.1 zur Stellplatzsatzung in einer ersten Analyse generiert hat (erfahrungsgemäß liefert eine vertiefte Analyse noch mehr - mache ich vielleicht später, sollte ich die Satzung anfechten.):

Analyse der Stellplatzsatzung ,,Ferienwohnungen/Ferienhäuser" der Stadt Braunlage – mögliche anfechtbare Schwachstellen

Hinweis: Keine Rechtsberatung, sondern eine strukturierte Analyse für die Diskussion im Forum. Für konkretes Vorgehen im Einzelfall sollte ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht konsultiert werden.

1. Ermächtigungsgrundlage und Kompetenz der Gemeinde

Die Satzung stützt sich auf:

§§ 10, 58 NKomVG i. V. m. §§ 47, 84 Abs. 1 Nr. 2 NBauO

Grundsätzlich dürfen Gemeinden auf dieser Basis örtliche Bauvorschriften zu Stellplätzen erlassen. Angreifbar wird es dort, wo die Satzung faktisch ein eigenständiges Stellplatzrecht schafft, das über das hinausgeht, was die NBauO samt Ausführungsbestimmungen vorsieht.

Kritikpunkte:

• Die NBauO kennt bereits ein System von Richtzahlen in den Ausführungsbestimmungen zu § 47 NBauO.
  
• Die Gemeinde darf örtliche Bauvorschriften erlassen, aber nicht völlig frei und losgelöst ein neues ,,Mini-Stellplatzgesetz" schaffen.
• Die Satzung arbeitet mit einem eigenen, pauschalen Schlüssel nach ,,Bettenzahl", der so weder in § 47 NBauO noch in den Ausführungsbestimmungen vorgesehen ist.
  

Angriffspunkt:
Die Satzung könnte als Ermächtigungsüberschreitung gewertet werden, weil sie nicht nur präzisiert, sondern das landesrechtliche System der Stellplatzberechnung im Bereich Ferienwohnungen faktisch ersetzt. Das ist gerichtlich angreifbar (Verstoß gegen höherrangiges Recht / Grenzen der Ermächtigung).

2. Fehlende Definition von ,,Bett" – Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot

Die zentrale Berechnungsgröße der Satzung ist die Anzahl der Betten.
In § 3 heißt es sinngemäß:

Bis 3 Betten = 1 Stellplatz
Bis 6 Betten = 2 Stellplätze
Je weitere 3 Betten = 1 zusätzlicher Stellplatz

Problem:
Der Begriff ,,Bett" wird an keiner Stelle definiert.

Das ist rechtlich hoch problematisch, weil nach dem Bestimmtheitsgebot (Art. 20 Abs. 3 GG) Normadressaten (Bürger, Eigentümer) klar erkennen können müssen,

• was genau von ihnen verlangt wird und
• ab wann eine Pflicht ausgelöst wird (hier: zusätzlicher Stellplatzbedarf, Bußgeldrisiko).

Konkrete Unklarheiten:

• Zählt ein Schlafsofa als Bett?
  
• Zählen Zustellbetten, Kinderbetten, Reisebetten mit?
  
• Maßgeblich: tatsächlich vorhandene Betten in der Wohnung,
  oder die maximal ausgewiesene Personenzahl im Exposé,
  oder eine theoretische Möblierungsmöglichkeit laut Grundriss?
  
• Kann ein Eigentümer durch Entfernen oder Umstellen von Betten die Stellplatzpflicht reduzieren? Wie kontrolliert die Bauaufsicht das?
  
• Gibt es eine bindende Bemessungsgrundlage in der Baugenehmigung (z. B. genehmigte Personenzahl)? Meist nicht.
  

Es gibt weder:

• eine Legaldefinition im Satzungstext, noch
  
• eine allgemein anerkannte baurechtliche oder technische Norm, die ,,Bett" als Berechnungsgröße für Stellplätze definiert.

Folge:

• Die Normadressaten wissen nicht eindeutig, wie sie ihren Stellplatzbedarf korrekt ermitteln sollen.
• Die Verwaltung erhält einen weiträumigen Ermessensspielraum (,,das ist für uns ein Bett / das nicht").
  
• Bußgeldtatbestände werden an einen unbestimmten Begriff geknüpft – das ist besonders kritisch.

Das spricht stark für einen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot.
In der Praxis haben Gerichte bereits häufiger kommunale Satzungen (z. B. im Gebühren- oder Baurecht) gekippt, wenn zentrale Begriffe unklar oder beliebig auslegbar waren.

Damit ist § 3 der Satzung mit dem Bettbezug ein zentraler, sehr gut argumentierbarer Angriffspunkt. Da die Stellplatzanzahl komplett von dieser unbestimmten Größe abhängt, kann das zur Unwirksamkeit dieser Regelung und ggf. der gesamten Satzung führen.

3. Verhältnismäßigkeit und fehlerhafte Abwägung

Die Satzung verlangt – je nach Bettenzahl – hohe Stellplatzzahlen, z. B.:

• bis 3 Betten → 1 Stellplatz
• bis 6 Betten → 2 Stellplätze
• 9 Betten → 3 Stellplätze
• usw.

Kritik aus Sicht der Verhältnismäßigkeit:

• Es gibt keine erkennbare empirische Grundlage (Verkehrszählungen, Auslastungsanalysen etc.), die diese Werte stützt.
  
• Es wird nicht differenziert nach Lage (Innenstadt, Mischgebiet, Kurgebiet, Randlage).
  
• Es werden keine Alternativen berücksichtigt (z. B. ÖPNV-Ausbau, Bewohnerparken, Parkraumkonzept).
  
• Für Bestandsgrundstücke mit beengter Lage kann die Pflicht faktisch unzumutbar sein (baulich nicht realisierbar).
  

Die Gemeinde ist nach ständiger Rechtsprechung verpflichtet, bei Erlass einer solchen Satzung eine sachgerechte Abwägung vorzunehmen und die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Ein pauschales, starr an Betten gekoppeltes System ohne erkennbare Begründung ist angreifbar.

Angriffspunkt:
Die Satzung könnte wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sowie wegen Abwägungsdefiziten rechtswidrig sein.

4. Rückwirkende Belastung von Bestandsanlagen (Übergangsregelung)

Die Übergangsregelung sieht vor:

,,Als Übergangsregelung für bestehende Ferienwohnungen und Ferienhäuser wird eine Frist von 7 Jahren nach Inkrafttreten dieser Satzung festgesetzt. Zu diesem Zeitpunkt sind dann auch bereits bestehende Ferienwohnungen von diesen Regelungen betroffen."

Das bedeutet: Auch genehmigte Bestandsgebäude sollen nachträglich Stellplätze schaffen oder ablösen.

Problematisch:

• Baurechtlich genehmigte Nutzungen genießen grundsätzlich Bestandsschutz.
  
• Eine nachträgliche Stellplatzpflicht ist nur in sehr engen Grenzen zulässig – typischerweise bei schwerwiegenden Gefahrenlagen (z. B. Sicherheit, Ordnung).
  
• Hier geht es eher um Parkraumpolitik und Besucherlenkung, nicht um akute Gefahrabwehr.
  
• Eigentümer, die ihre Objekte im Vertrauen auf die damalige Rechtslage (mit Baugenehmigung) erworben oder gebaut haben, werden nachträglich stark belastet.

Das kann als unzumutbarer Eingriff in den Bestandsschutz und die Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG) gewertet werden.

Angriffspunkt:
Die nachträgliche Einbeziehung bestehender Ferienwohnungen nach 7 Jahren dürfte – ohne besondere Sachgründe – unverhältnismäßig und deshalb rechtswidrig sein.

5. Bußgeldandrohung bei unklarer Pflicht – zusätzliche Brisanz

Die Satzung verweist auf § 80 NBauO und droht Bußgelder bis zu 50.000 € an, wenn die geforderte Stellplatzzahl nicht geschaffen bzw. nicht dauerhaft vorgehalten wird.

In Kombination mit der unbestimmten ,,Bett"-Zahl verschärft das das Problem:

• Bürger sollen Bußgelder riskieren für eine Pflicht, deren Grundlage (Bettbegriff) nicht klar definiert ist.
  
• Straf- und Bußgeldtatbestände unterliegen einem besonders strengen Bestimmtheitsgebot (,,nulla poena sine lege certa").
  

Angriffspunkt:
Selbst wenn man die Stellplatzpflicht an sich hinnähme, ist die Bußgeldandrohung an einen unbestimmten Begriff gekoppelt. Das ist besonders angreifbar und kann zur Unwirksamkeit der Ordnungswidrigkeiten-Regelung führen.

6. Formelle und redaktionelle Mängel

In der Fassung der Satzung fallen u. a. auf:

• Doppelte Paragraphennummerierung (,,§ 4 Ordnungswidrigkeiten" und ,,§ 4 Übergangsregelung").
  
• Tipp- und Layoutfehler im Verkündungsteil.
• Die Überschrift und der Verkündungstext sind grafisch bzw. inhaltlich etwas unsauber strukturiert.

Solche Mängel sind für sich genommen meist kein Aufhebungsgrund, können aber:

• Auslegungsprobleme verstärken (welcher § 4 ist gemeint?),
• im Rahmen einer bereits zweifelhaften Rechtslage das Bild einer handwerklich schwachen Satzung abrunden.
  

7. Gesamtwürdigung / Fazit

Aus meiner Sicht gibt es mehrere starke Ansatzpunkte, die Satzung (oder jedenfalls Teile davon) rechtlich anzugreifen:

• Unbestimmter Begriff ,,Bett" als zentrale Berechnungsgröße → Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot.
  
• Überschreitung der Ermächtigungsgrundlage (NBauO) durch faktisch eigenständiges Stellplatzrecht für Ferienwohnungen.
  
• Unverhältnismäßigkeit der geforderten Stellplatzzahlen mangels erkennbarer Datengrundlage und Differenzierung.
  
• Nachträgliche Belastung von Bestandsanlagen trotz Bestandsschutz → Eingriff in Art. 14 GG, zweifelhafte Zulässigkeit.
  
• Bußgeldandrohung auf Basis unklarer Pflichten (Bettenzahl), besonders sensibel im Ordnungswidrigkeitenrecht.
  
• Formelle/redaktionelle Schwächen (doppelte §-Nummerierung etc.) als weiteres Indiz für handwerkliche Mängel.

In einer gerichtlichen Auseinandersetzung könnten insbesondere:

a) die fehlende Definition des Begriffs ,,Bett" und
b) die rückwirkende Einbeziehung von Bestandsanlagen

als zentrale Argumente dienen, um die Satzung (teilweise oder vollständig) zu kippen.