Autor Thema: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung  (Gelesen 226627 mal)

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #165 am: August 11, 2013, 08:31:01 Nachmittag »
Booking.com habe ich mir auch schon einmal angeschaut. Ich habe mich gegen booking.com entschieden, da booking.com dem Gast eine Buchung durchführt ohne Rückfrage an den Gastgeber. Auf der Website der Tourist-Info Braunlage können unsere Ferienwohnungen auch verbindlich ohne Rückfrage gebucht werden, d.h. würden wir bei Booking.com inserieren, besteht die Gefahr der Überbuchung. Zu der Hochsaison im Winter wäre Ärger vorprogrammiert. Laut Geschäftsbedingungen von Booking.com und der Tourist-Info trägt der Gastgeber die Storno-kosten und zahlt im Zweifelsfall auch noch die Kommission.

Aus Gesprächen mit dänischen Gästen in Braunlage, habe ich entnommen, das Booking.com zur Recherche nach Unterkünften bei Dänen beliebt ist. Da die Tourist-Info auch mit der neuen Website leider noch für keine einzige Buchung bei mir zuständig war, würde ich Dir empfehlen auf die Buchbarkeit bei der Touri-Info zu verzichten und stattdessen Booking.com auszuprobieren. Solange Du mit der verbindlichen Buchbarkeit nicht auf zwei Hochzeiten tanzt, ist das OK.

skiborder

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #166 am: August 16, 2013, 12:58:48 Nachmittag »
Bei der Touri-Info habe ich keine Buchungsmöglichkeit angegeben. Ich glaube auch nicht, dass jemand nach Braunlage fährt und erst vor Ort ein Zimmer sucht.
Vielleicht für kurzfristige Übernachtungen von 1-2 Tagen, aber das ist ja sowieso nicht unsere Zielgruppe  :)

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #167 am: August 19, 2013, 10:14:46 Vormittag »
...die letzte Beiträge (insbeso. die Statistiken) habe ich mit großem Interesse verfolgt.

Die Statistiken von Falkenstein decken sich mit meiner Einschätzung, die sich seit 5 Jahren nur unwesentlich verändert hat. Es gibt in Braunlage zwar einen leichten Aufwärtstrend, doch insgesamt ist die Buchungssituation nach wie vor für eine rentable Vermietung unbefriedigend. Ich kann mich daher immer noch nicht für den Kauf einer Fewo in Braunlage begeistern. Hinzu kommt, dass die Kaufpreise zudem etwas gestiegen sind und die Renditerelation negativ beieinflussen. Fewo-Kauf ist derzeit hip, was auch die entsprechende Titelstory "In der Eurokrise zum eigenen Ferienhaus" des Focus von vergangener Woche belegt.

Vgl. Willingen:
Wir vermarkten dort jetzt auch die meisten Nachbarwohnungen. Fewo mit einem Sz erzielen p.a. 160-170 Belegtage, Fewo mit 2 Sz ca. 180-200 Belegtage.
Wenn man mit modernen ansprechenden Fewo wie von playjam und skiboarder nicht 150 Belegtage schafft, dann deutet das weiterhin auf einen "kranken" Markt hin. Schade!

Ich denke, dass sich für den Wintergeschäft die Skigebietserweiterung am Wurmberg erst einmal in der Praxis bewähren muss, dann wird es zumindest im Winter sprunghaft besser. Playjam berichtet für seine Fewo, dass der Winter tendenziell besser läuft, doch das Hauptgeschäft in fast allen Mittelgebirgsdestinationen ist eigentlich das Sommergeschäft, da es drei Jahreszeiten umfasst und da hapert es in Braunlage nach wie vor - und das stimmt mich pessimistisch.


Meine Meinung zu booking.com :
Die Plattform ist verdammt stark und für Hotels/Pensionen unverzichtbar. Für Fewos werden sie immer stärker, insbesondere für Buchungen aus dem Ausland. (NL für Willingen / DK für Harz). Ich werd demnächst in diese Plattform einsteigen, sobald die online-Schnittstelle des Sauerland-Buchungssystems mit booking. com steht. Allerdings werden wir in booking.com keine Fewos anbieten, sondern Apartmentsuiten mit Frühstück/HP, da unser Haus Wand an Wand mit dem benachbarten Venue-Hotel steht. Wir haben eh schon eine enge Anbindung an das Hotel (Schlüsselübergabe) und unsere Fewo-Gäste nutzen Hotellounge/Cafe/restaurant recht rege. Durch ein ANgebot incl. Frühstück oder HP bedienen wir primär das Hauptklientel von booking.com (Hotelübernachtungen) und können höhere Preise generieren und so die Provision an booking.com ausgleichen.

Auf jeden Fall empfehle ich Euch auch im Harz booking.com im Auge zu behalten. Wenn man Quartiere im Harz googlet, dann ist booking.com ganz oben.

Auch wenn mir Email-Anfragen besser gefallen, weil man eine gewsse Steuerungsmöglichkeit behält, so merke ich doch klar, dass online-Buchungen zunehmen (bei uns jetzt ca. 20%). Willingen und das Sauerland haben eine gemeinsame gute Buchungsplattform (tomas) und da hapert es auch im Harz gewaltig, da der htv nach wie vor eine gemeinsame und gut koordinierte Harz-Vermarktung (inkl. Buchungsplattform) nur unzureichend auf die Reihe bekommt. Es dominieren die kleinkarrierten internen Grabenkriege im Harz.
Vgl. Willingen/Winterberg sind zwar knochenharte Wettbewerber, doch wenn es um übergreifende Sauerland-Vermarkung geht, arbeiten die zusammen.

Die haben noch einen langen Weg vor sich im Harz, ob sie das Defizit je aufholen können ist aber fraglich...

Wie diletantisch Braunlage sich vermarktet, sieht man bspw. auch daran, dass sich der Ort nicht im Harz-Katalog der TUI darstellt. TUI ist ne Hausnummer und wenn man sich als Tourismushochburg im Harz darstellen will, dann kommt man um eine Hervorhebung von Braunlage in dem Katalog nicht drumrum. Wernigerode hat dort ne ganzseitige Anzeige und nicht von ungefähr hat sich Wernigerode zum übernachtungsstärksten Tourismusort im Harz hochgearbeitet.

 

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #168 am: August 19, 2013, 06:01:35 Nachmittag »
Zu Booking.com: 12% Kommission...

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #169 am: August 20, 2013, 11:21:24 Vormittag »
Die neue Website der Touri-Info Braunlage braucht sicherlich noch etwas Anlaufphase. Ich habe die Touri-Info daher gebeten die Buchbarkeit erst einmal abzuschalten. Damit wäre eigentlich der Weg frei, Booking.com auszuprobieren, was ich dann auch tat.

Gestern habe ich das kurze Anmelde-Formular ausgefüllt. Die Geschäftsbedingungen von Booking.com haben bei mir schon ein leichtes Stirnrunzeln verursacht, weil sämtliche Lasten und Risiken der Vermieter trägt. Booking.com verpflichtet sich lediglich "die Gästebewertungen sorgfältig bezüglich Obszönitäten und Personennamen zu überprüfen". Bei dem Satz "Für die Unterkunft besteht die Möglichkeit, ihr eigenes Ranking positiv zu beeinflussen, indem sie die Höhe der Kommission [...] ändert" musste ich lachen. Soviel Ehrlichkeit hätte ich von einer Plattform, die mit Kommission ihr Geld verdient, nicht erwartet.

Leider habe ich die Vermittlungskosten nicht auf der Website gefunden. Die Kommissionshöhe kam aber nach Ausfüllung des Anmeldeformulars per Email und beträgt 12 Prozent vom Umsatz, d.h. Miete + Endreinigung + Wäschepacket + Extras und wenn man wie wir den Gästen als Service die Kurtaxe erledigt, zusätzlich die Kurtaxe. Das Booking.com an Durchreicheposten wie Endreinigung, Wäschepacket und Kurtaxe verdienen möchte, hat fatale Auswirkungen auf die Profitabilität: Bis ca. 100 Tage Belegung verdient nur Booking.com. Ab 130 Tagen Belegung verdient der Vermieter ungefähr so viel wie Booking.com. Erst ab 170 Tagen Belegung erwirtschaftet der Vermieter die angestrebte Rendite von 6%.

Der negative Eindruck von Booking.com hat sich bei mir endgültig verfestigt, als ich eine weitere Email mit einem drei seitigen Formular als PDF bekam, welches ich ausdrucken, ausfüllen und zurück faxen sollte. Unter anderem eine Ermächtigung zum Bankeinzug sowie zwei Seiten, auf denen Details zur Unterkunft abgefragt werden.  Des weiteren sollte ein mindestens einstündiger Termin folgen, bei dem ich telefonisch über die Funktionsweise des Vermieter-Backends aufgeklärt werden sollte.

Würde ich den Zeitaufwand des Vertragsabschlusses und des Trainings mit meinem normalen Stundensatz berechnen, verschiebt sich Profitabilität noch weiter in für den Harz unrealistische Anzahl an Belegungstage.

Per Telefon wollte ich kurz nachfragen, ob die das ernst meinen, leider war niemand zu erreichen. Als Aufforderung am Ende der Email stand dann noch "Save a tree. Don't print this e-mail unless it's really necessary". Recht haben sie, habe ich mir gedacht und eine Email zur Kündigung des Vertrags abgeschickt.

Fazit: Booking.com scheint mir nicht auf Privatvermieter mit wenigen Ferienwohnungen ausgelegt zu sein. Andere Portale, die nicht auf Kommissionsbasis arbeiten, sind mehr auf die Zufriedenheit des Vermieters ausgerichtet. Andere Portale haben genügend Mitarbeiter an der Hotline.  Booking.com verlangt zudem sowohl prozentual als auch absolut erheblich mehr als andere Portale (nach meinen Berechnungen zwischen 300% und 1000% mehr, je nach Belegungs-Szenario).
« Letzte Änderung: August 20, 2013, 01:41:38 Nachmittag von playjam »

skiborder

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #170 am: August 20, 2013, 04:20:33 Nachmittag »
Leider ist harz-travel.de nicht technologisch top und auch i18n fehlt völlig.
Traum-Ferienwohnungen.de wirkt etwas moderner, aber ist auch nicht international. Wenn ich in den Harz fahre sehe ich viele Holländer und Dänen, wenigstens diese Zielgruppe sollte man als Buchungsportal für den Harz m.E. ansprechen können.

Im Winter werde ich versuchen, meine WP-Homepage auf DK/NL zu erweitern. Mal schauen, wie das so geht. Aktuell fehlt mir die Zeit dazu.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #171 am: August 20, 2013, 04:36:57 Nachmittag »
Ich hatte schon Gäste aus Dänemark und den Niederlanden, obwohl wir nicht auf Dänisch oder Niederländisch werben. Leider kann ich weder Dänisch noch Niederländisch, daher beschränke ich mich bei der Werbung auf Gäste die in Englisch oder Deutsch kommunizieren können.

Du kannst ja mal mit Google schauen, ob Du ein schönes dänisches Portal findest, z.B.:
https://www.google.dk/?q=feriebolig+harzen+braunlage


skiborder

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #172 am: August 20, 2013, 07:09:18 Nachmittag »
Also ein "god dag", "farewell" und "half-tüve-half tres" bekomme ich noch hin, aber dann ist Sense  :D :D :D

skiborder

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #173 am: August 29, 2013, 09:59:10 Vormittag »
Ich hatte vor drei Wochen mal bei booking.com die Ameldung angefangen. Heute habe ich einen Anruf von denen bekommen, ob ich noch Fragen hätte  ;D
Also der Service ist scheinbar zumindest nicht so schlecht.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #174 am: August 29, 2013, 11:27:13 Vormittag »
Ich hatte vor drei Wochen mal bei booking.com die Ameldung angefangen. Heute habe ich einen Anruf von denen bekommen, ob ich noch Fragen hätte  ;D
Also der Service ist scheinbar zumindest nicht so schlecht.

Das ist in der Branche durchaus üblich, oft noch mit einem finanziellem Anreiz ;D Falls Du Booking.com ausprobierst, kannst Du ja mal berichten, wie die Resonanz ist.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #175 am: August 31, 2013, 09:20:13 Vormittag »
Erstes Halbjahr beschert rückläufige Gästezahlen im Oberharz (goslarsche.de 30.08.2013)
Zitat
[...]
Die Statistiker in Hannover [Anm.:  Landesbetriebs für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN)] weisen für den Harz in den ersten sechs Monaten des Jahres einen Rückgang der Gästeanreisen um 3,5 Prozent und der Übernachtungen um 1,7 Prozent aus.
[...]
Die Ursache für das Minus liegt für GLC-Chef Weigel klar auf der Hand: Der Winter habe sich einfach zu lange hingezogen. Dies habe sich besonders im April bemerkbar gemacht. Da auch das Osterfest in den März gerutscht war, gingen die Zahlen richtig in den Keller. Sage und schreibe auf 30 Prozent beziffert Weigel das April-Minus.
[...]

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #176 am: September 01, 2013, 12:39:33 Nachmittag »
...die von der GLC angegebenen Gründe für den Buchungsrückgang kann ich nicht so recht nachvollziehen - insbesondere wenn ich das mit dem Sauerland vergleiche. Wegen des lang anhaltenden Winters in den Osterferien hat sich im Sauerland ein März/April Boom eingestellt.
Normalerweise ist nach den Kroskusferien in NL (enden am ersten März-WoE) im Sauerland bis Ostern sehr ruhig. Dieses Jahr waren wir durchgehend von Karveval bis Ende Osterferien (7.4. da endete auch die Skisaison) durchgehend nahezu ausgebucht, was es noch nie gegeben hatte. Dafür hatten wir von Mitte Juni bis Mittel Juli 4 Wochen lang die meisten Wohnungen leer stehen,. Auch das hat es so krass noch nie gegeben...

Warum also nutzen die Norddeutschen im Harz nicht den tollen März-Winter mit Ski+Rodel gut, während sie hingegen in Schaaren ins Sauerland fahren...?! WIr hatten nämlich ein gut gemischtes Gästeklientel von Kiel Berlin bis Frankfurt.

XXLRay

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #177 am: September 01, 2013, 03:49:04 Nachmittag »
Das Problem im Harz ist einfach, dass, zumindest spät in der Saison, nichtmal ne Woche im vorraus eine Garantie gibt, dass die Pisten dann noch offen sind.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #178 am: September 01, 2013, 07:40:11 Nachmittag »
...die von der GLC angegebenen Gründe für den Buchungsrückgang kann ich nicht so recht nachvollziehen [...]

Die Argumentation mit dem langen Winter kann ich an unserer Vermietungsbilanz nicht erkennen. Das Tauwetter hat die Belegung im Januar zwar negativ beeinflusst, dafür hatten wir aufgrund der anschließend guten Schneelage auch Anfang April noch Gäste. Gegenüber Winter 2011/2012  - als Anfang März die Wintersaison beendet war - sind wir zufrieden. Es wundern mich auch solche Sätze wie "Dies habe sich besonders im April bemerkbar gemacht. Da auch das Osterfest in den März gerutscht war, gingen die Zahlen richtig in den Keller. Sage und schreibe auf 30 Prozent beziffert Weigel das April-Minus. Seit dem April-Nackenschlag [...]".  In der kurzen Zeit seitdem wir Vermieter sind, waren die Monate April und November stets sehr ruhige Monate.

Zitat von: manitou
Warum also nutzen die Norddeutschen im Harz nicht den tollen März-Winter mit Ski+Rodel gut, während sie hingegen in Schaaren ins Sauerland fahren...?! WIr hatten nämlich ein gut gemischtes Gästeklientel von Kiel Berlin bis Frankfurt.

Mir will es auch nicht einleuchten, warum ausgerechnet das Sauerland nicht unter dem zu langen Winter gelitten haben sollte.

Für unsere Vermietung in Braunlage sah es im Winter ähnlich aus wie bei Dir: Gäste aus Bremen, Hamburg, Kiel, Berlin, Dänemark, Niederlanden und natürlich viele aus dem Umland. Wenn es mit der Beschneiung am Wurmberg klappt, wird Braunlage in fünf bis zehn Jahren vielleicht auch so beliebt wie Willingen im Sauerland. Bis dahin muss sich aber im Ort selbst noch sehr viel tun: Zu viele Geschäfte stehen noch leer, zu viele (Brand-)Ruinen stehen noch herum, zu viele Gastgeber vergraulen noch die Gäste mit ungenügenden Unterkünften (siehe Bewertungsportale). Gegenüber 2011 als wir unsere erste FeWo gekauft haben, sehe ich aber einen positiven Trend zur Qualitätssteigerung in Braunlage. Bis der Ort als ganzes wieder ein attraktiver Urlaubsort ist, erfordert eine Investition in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in Braunlage viel Mut. Ich vermute in der Samtgemeinde Oberharz wird es ähnlich sein.

Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #179 am: September 01, 2013, 07:52:04 Nachmittag »
Am Wochenende habe ich übrigens wiederholt mitbekommen, dass die Gastronomen in diesem Jahr eher wenig Gästeaufkommen im Sommer hatten, da es mit Temperaturen von über 30°C für Wanderer, Mountainbiker, aber auch einen Teil der Biker offenbar zu warm war oder sie lieber in Richtung Küste "geflohen" sind. Gerade im Hinblick auf Wanderer und Mountainbiker soll es ohnehin an schönen Herbsttagen besser aussehen, was auch durchaus nachvollziehbar ist.