Autor Thema: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung  (Gelesen 238275 mal)

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #180 am: September 01, 2013, 08:19:29 Nachmittag »
[...], da es mit Temperaturen von über 30°C für Wanderer, Mountainbiker, aber auch einen Teil der Biker offenbar zu warm war oder sie lieber in Richtung Küste "geflohen" sind. [...]

Hat sich bei den Leuten im Flachland noch nicht die "Sommerfrische" in den Bergen herumgesprochen? In Braunlage waren die Temperaturen sehr viel angenehmer als in Braunschweig... ca 4°C bis 6°C kühler...

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #181 am: September 01, 2013, 08:29:01 Nachmittag »
Auch lesenswert:
Harzreform: Tourismus kontra Naturschutz (ndr.de 11.07.2013)
Zitat
[...]
"Der Harz wacht wieder auf, nach 25 Jahren Dauerschlaf und das war höchste Zeit", meint Tourismusexperte Martin Weigel von der Glücksburg Consulting Group (GCG), ein Hamburger Dienstleister, der sich auf die Entwicklung von Touristischen Regionen spezialisiert hat.
[...]

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #182 am: September 09, 2013, 08:15:20 Vormittag »
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat eine Prognose zur Leerstandsentwicklung in Deutschland erstellt. Leider ist die Prognose nur als Bezahl-Inhalt verfügbar, nettweise hat Bild.de ein paar der für den Harz relevanten Prognosen veröffentlicht:

Zitat
Kreis/StadtLeerstands-quote 2011Veränderung der Nachfrage 2030
Osterode am Harz, Landkreis
7,1 %- 18,3 %
Goslar, Landkreis7,4 %- 17,8 %
Mansfeld-Südharz, Landkreis7,8 %- 23,5 %
Kyffhäuserkreis, Landkreis8,2 %- 19,5 %
« Letzte Änderung: September 09, 2013, 08:30:41 Vormittag von playjam »

XXLRay

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #183 am: September 09, 2013, 07:42:04 Nachmittag »
Ich versteh es nicht ganz. Ist die Leerstandsquote oder die Nachfrage gesunken?

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #184 am: September 09, 2013, 07:47:09 Nachmittag »
Die beiden Zahlen sind nicht miteinander direkt vergleichbar. Das eine ist der Leerstand im Jahr 2011 und das andere ist die prognostizierte Nachfrage- bzw Bevölkerungsrückgang relativ zum Jahr 2013.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #185 am: September 09, 2013, 09:13:51 Nachmittag »
Endlich wieder eine positive Meldung:

Feriendorf St. Andreasberg: Die ersten Häuser sind bereits bezogen (Goslarsche.de 09.09.2013):
Zitat
St. Andreasberg. Im Feriendorf am Knöchel in St. Andreasberg verbringen bereits die ersten Gäste ihren Urlaub. „Wir haben schon die ersten 14 Häuser fertiggestellt und die Grundstücke mit Rollrasen versehen“, teilte Investor Sven Hollesen mit. Bis Ende des Jahres soll das Feriendorf dann komplett stehen.

„Die Urlauber sind begeistert“, sagt Angelika Tkaczyk. Ihr Unternehmen Dienstleistung Tkaczyk betreibt in Zusammenarbeit mit der Firma Novasol das Feriendorf. Tkaczyk hat erst einmal vier Stellen geschaffen, jeweils zwei in Service und Reinigung. „Ich bin aber zuversichtlich, dass wir noch weitere Arbeitsstellen schaffen, wenn der Ausbau vorangeht“, erklärt sie.

Laut Hollesen sollen bis Weihnachten 18 weitere Häuser folgen. [...]


Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #186 am: September 09, 2013, 09:38:30 Nachmittag »
Dort oben ist es wirklich schön, von daher ist es kein schlechter Platz für eine Ferienhaus-Siedlung, vor allem auch wegen der Aussicht.

An sich ist es auch absolut eine schöne Nachricht, dass es dort weitergeht — schöner wäre es nur gewesen, wenn die Häuser etwas regional angepasster aussehen würden. Aktuell wirken sie doch eher skandinavisch, was nicht unbedingt so schlecht in den Harz passt, aber etwas mehr in Richtung Blockhaus hätte dem noch besser zu Gesicht gestanden.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #187 am: September 18, 2013, 12:47:25 Nachmittag »
Braunlage hat seit dem 1.1.2013 eine neue Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer.

Eine positive Änderung: Schon ab 140 Vermietungstagen (vorher 150 Tage) gibt es eine 50% Ermäßigung der Zweitwohnungssteuer.

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #188 am: September 18, 2013, 02:46:27 Nachmittag »
...haha, soll das etwa ein Motivationsansporn seitens der Stadt Braunlage für Fewo-Besitzer sein?! 140 Tage zu fordern wenn die durchschnittliche Auslastung in Braunlage bei ca. 100 Tagen liegt, empfinde ich als Hohn!
Die Anstrengung für Fewo-Besitzer entspricht im sportlichen Vergleich einem Podestplatz bei Olympia.

Wenn das die Reaktion auf mein Essay an den Bürgermeister Grote von 2011 hinsichtlich Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage ist, das haben die nichts kapiert... aber das wäre ja mal wieder im typisch üblichen Erwartungsfeld des hinterherhinkenden Harzes.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #189 am: September 18, 2013, 08:01:29 Nachmittag »
 ;D so ähnlich habe ich Deine Antwort erwartet. Die Karotte hängt für Privatvermieter sehr hoch.  Andererseits ist die Stadt Braunlage dringend auf Einnahmen angewiesen und angesichts der Tatsache, dass sehr viel in die touristische Infrastruktur investiert wird, leiste ich gerne meinen Beitrag.


manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #190 am: September 20, 2013, 07:53:26 Vormittag »
...es fragt sich wovon die Stadt langfristig mehr hat?!
Bei dem hohen Wohnungsleerstand und vielfach immer noch rückständigen Niveau (obwohl eine Aufbruchstimmung glücklicherweise unverkennbar ist) bringen Investitionen m.E. deutlich mehr.

Wenn z.B. eine moderne Fewo-Infrastruktur nur 10-20Ü im Jahr mehr bringen, dann ist bei durchschnittlicher Belegung mit 3 Pers. das Kurtaxenaufkommen bereits um ca. 180€ pro Wohnung gestiegen, wobei sich dies relativieren kann, weil unrenovierte Wohnungen Ü verlieren.
 
Der positive Gesamtzusammenhang ist jedoch komplexer: Wenn nämlich die Stadt Fewo-Besitzern mit bspw. 120 Tagen Belegung (20% über Durchnittsbelegung) die Zweitwohnsitzsteuer komplett erlässt, dann strengen sich viele Fewo-Besitzer an, renovieren (was die regionale Wirtschaft ankurbelt und das Ortsbild verbessert) und leisten verstärkte Marketinganstrengungen (was dem Image des Ortes zu Gute kommt und den Tourismus ankurbelt) und die gesteigerten Gästezahlen erhöhen das Kurtaxenaufkommen bringen deutlich mehr Geld in die Kassen der Geschäfte, was wiederum Arbeitsplätze fördert und das Gewerbesteueraufkommen erhöht.

Es geht ja auch nicht um einen generellen Zwst.Erlass, sondern lediglich für solche Wohnungen, welche ihren Teil zur Tourismusförderung leisten, wie z.B. Playjam. Mit einer guten Auslastung trägst Du bereits einen höheren Beitrag bei als mit der Zweitwohnsitzsteuer.
Anderen Tourismusorte haben hier deutlich flexiblere Regelungen als Braunlage, wo man diesbezüglich sehr starr und restriktiv vorgeht. und das ärgert mich...

Bspw. trenne ich mich in Oberstdorf ab 2014 von meiner dortigen Agentur und vermarkte selbst. Lt. offizieller Satzung ist eine Zwst. Reduzierung (bei 6 Wochen Eigenbelegung zahlt man in O-Dorf nur 30% der Zwst.) gekoppelt an einen Agenturvertrag.  Ohne Beamtenstrenge räumt man mir die erm. Zwst. auch ein, wenn meine Wohnung auch weiterhin eine überdurchschnittliche Auslastung verzeichnet.  Ähnlich handhabt man es in Willingen.
Dort zahle ich gar nichts... ebenso auf Rügen (mit Agentur)

Obwohl es eindeutige höchste Gerichtsurteile gibt, die eine restriktive Handhabung in jeder Hinsicht für Rechtens erachten, so liegt es im weitsichtigen Ermessen einer Kommune, wie man damit umgehen will.

Das Denken der Braunlager Politik ist hier m.E. viel zu kurzsichtig.
« Letzte Änderung: September 20, 2013, 08:00:50 Vormittag von manitou »

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #191 am: September 20, 2013, 08:29:35 Vormittag »
...ein weiterer Gesichtspunkt ist, dass die Politik Zweitwohnsitzbesitzer gut schröpfen können, da sie keine Lobby und kein kommunales Wahlrecht haben. Doch in Tourismusorten liegt der Zweitwohnungsnanteil oftmals bei über 50% der Gesamtwohnungen, d. h. sie sind die stärktste "Bevölkerungsgruppe".

Die Zwst. wurde ursprünglich eingeführt , um einen Steueranteil von den nicht lokal gemeldeten oftmals sehr wohlhabenden Zweitwohnsitzinhabern (ohne Vermietung) zu bekommen, und das ist m.E. völlig richtig!!!
M.E. ist es politischer Missbrauch eines ursprünglich vernünftigen Steuergedankens, wenn man auch diejenigen mit der Zwst. straft, welche durch eine intensive Vermietung die lokale Wirtschaft und damit das Steueraufkommen der Kommune fördern. Im kassieren sind so manche Kämmerer ja sehr spitzfindig.

So gibt es ja so manchen Großstadt, welche Wohnungen von Studenten mit Zweitwohnsitzsteuer belegen, die nicht am Studienort mit Erstwohnsitzort gemeldet sind - andere Städte tun dies mit Verantwortungsbewusstsein für finanzschwache Studenten nicht. Auch das ist m.E. Missbrauch einer Steuer.  Die kassierenden Kommunen wollen auf diese Weise zu einer höheren Einwohnerzahl gelangen, weil Sie dadurch höhere Zuschüsse von Bund/Land bekommen. Sind Kinder in Ausbildung jedoch nicht mehr dem elterlichen Haushalt zugehörig, haben Eltern steuernachteile, obwohl die Ausbildungsfinanzierung sehr kostspielig ist. Leidtragende sind so entweder der Student/bzw. deren Eltern oder der  Vermieter.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #192 am: September 20, 2013, 12:14:21 Nachmittag »
...es fragt sich wovon die Stadt langfristig mehr hat?!
Bei dem hohen Wohnungsleerstand und vielfach immer noch rückständigen Niveau (obwohl eine Aufbruchstimmung glücklicherweise unverkennbar ist) bringen Investitionen m.E. deutlich mehr.

In Braunlage ist die Aufbruchsstimmung unverkennbar. Ich sehe auch ein Zuwachs an Privatvermietern in Braunlage aus Hamburg, Berlin und Bremen, die liebevoll und stilvoll ihre Wohnungen oder Häuser hoch-renoviert haben.  Ich sehe aber auch, dass diese Ferienwohnungen und Ferienhäuser trotz guter Werbung im Sommer und Herbst leer stehen. Nur vom Winter kann man als Vermieter nicht leben. Die paar hundert Euro Nachlass auf die Zweitwohnungssteuer dürften die geringste Sorge sein. Eher stellt sich die Frage, wie man in der schneefreien Zeit mehr Gäste bekommt.

Ab und zu schicke ich unseren Gäste nach ihrem Urlaub einen Fragebogen, mit denen wir versuchen herauszufinden, was an unseren Ferienwohnungen gut gelungen ist und wo noch Raum für Verbesserung ist. Eine Frage lautet auch "Wie beurteilen Sie Braunlage/Harz als Ferienregion?". Während wir zur Ferienwohnung sehr positives Feedback kriegen, wird diese Frage leider oft mit ein paar Abzugspunkten beantwortet.

Im Verhältnis zu anderen Ferienorten hat Braunlage eine phantastische touristische Infrastruktur (Seilbahn, Eisstadium, Schwimmbad, Freibad, Kurpark, Erlebnisgolf-Anlage, Swingolf, gute Restaurants, Kneipen, Shopping, etc.). Leider blättert aber an manchen Stellen der Lack ab, und das darf bei einem Urlaubsort nicht sein. Ein Stadtsanierungskonzept wird bereits seit einigen Jahren umgesetzt (Abriss Brauner Hirsch, Verschönerung des Parkplatzes an der Seilbahn, etc). Das Tempo der Stadtsanierung wird sicherlich aber auch durch das zur Verfügung stehende Geld bestimmt. Daher habe ich Verständnis für die Zweitwohnungssteuer, weil ich sehe, dass man in Braunlage das Geld für die touristische Attraktivität des Ortes einsetzt.

Um zum Thema "Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung" zurückzukehren: Durch die Wurmberg Modernisierung hoffe ich auf ca. 75 Vermiettage im Winter (Weihnachten bis Ende März ca. 100 Tage). Um auf die nötigen 150 Vermiettage zu kommen, müssen weitere 75 Tage während der Sommerferien und der Herbstferien (insgesamt ca. 100 Tage) vermietet werden. Auch wenn ich prinzipiell die Entwicklung in Braunlage sehr optimistisch betrachte, gehe ich davon aus, dass noch mindestens 3 bis 5 Jahre vergehen, bevor der Ort wieder soviel Gäste anzieht, dass die Vermietung im Sommer auch nur halb so gut läuft wie im Winter.
« Letzte Änderung: September 20, 2013, 08:38:10 Nachmittag von playjam »

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #193 am: September 25, 2013, 11:21:17 Vormittag »
Aus gegebenen Anlaß nun ein paar Zeilen zur Fremdenverkehrsabgabe in der Stadt Braunlage:

In seiner Sitzung am 3. Dezember 2009 hat der Rat der Stadt Braunlage die "Satzung über die Erhebung eines Fremdenverkehrsbeitrages in der Stadt Braunlage (Fremdenverkehrsbeitragssatzung, FVB-S)" beschlossen:

Zitat

[...]

§3
Beitragsmaßstab

(1) Die besonderen Wirtschaftlichen Vorteile aus dem Fremdenverkehr bestehen in der
objektiven Möglichkeit, aus der Beitragspflichtigen Tätigkeit (§ 2 Abs. 2) Verdienst zu
erzielen. Diese Möglichkeit wird beziffert durch einen Messbetrag, der sich zusammensetzt
aus dem im Stadtgebiet erzielten Umsatz (Abs. 2), multipliziert mit dem Vorteilssatz (Abs. 3)
und dem Gewinnsatz (Abs. 4).

[...]

§4
Beitragssatz

Der Beitragssatz beträgt 6 v. H.d des Messbetrags gemäß § 3 Abs.1

[...]


Privatvermietete Ferienwohnungen sind der Gruppe A04 zugeordnet, daher gilt ein Vorteilssatz von 100% und ein Gewinnsatz von 16%.

Nehmen wir als Grundlage die Daten, die Mani in seiner sehr fundierten Kritik zur Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage angegeben hat:

Mieterwartung für „3 - 4 STERNE“ Qualitätswohnung 70€ x100 Tage = 7.000 €

Zusätzliche "Einnahmen" (in der Regel ertragsneutral):
- Endreinigung 50 Euro pro Anreise (aus gesetzlichen Gründen meist im erhöhten Preis des ersten Tages enthalten)
- 25 Euro Wäschepacket für 2 Personen pro Anreise (nicht optional bei 4 Sterne Zertifizierung)

Nach meinen Erfahrungen hat man in Braunlage bei 100 Tagen rund 23 Anreisen: (50 + 25) * 23 =  1.725 €

Daraus ergibt sich ein Gesamtumsatz von 8.725 €

Unterstellt wird ein Gewinn von 16% (Gruppe A04) vom Gesamtumsatz: 8.725 € * 0,16 = 1.396 €
 
Bei 6% Beitragssatz auf den unterstellten Gewinn ergibt den zu zahlenden Fremdenverkehrsbeitrag:
1.396 € * 0,06 = 83,76 €








manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #194 am: September 26, 2013, 01:55:27 Nachmittag »
Ah ja - der Fremdenverkehrsbeitrag...
Den habe ich bislang stets außer Acht gelassen, das dieser Für Fewo nicht sooo sehr ins Gewicht fällt, wie für den Handel.
 
Bei 100 Tagen Auslastung lässt sich bei meiner Rechnung jedoch noch kein Gewinn erwirtschaften. Vielmehr liegt hier ungefähr die Kostendeckung. Somit steigen die Belastungen für eine Fewo um weitere knappe 100€ jährlich. Na toll...!

Einen Gewinnanteil von 16% des Umsatzes als Berechnungsgrundlage für Fewo zu unterstellen, ist ganz schön happig. Nach Kapitalertragsverfahren erzielen nur die allerwenigsten Fewo einen Gewinn - und dieser ist eher sehr bescheiden.
 
Fewo-Betreiber in Braunlage müssen sogar aufpassen, dass das Finanzamt bei den von mir dargestellten Kalkulationsaussichten nicht die Gewinnerwartungsabsicht verwirft, was die bis 10 Jahre rückwirkend machen können, wenn kein Gewinn erwirtschaftet wird. Dann kann nicht ein einziger Euro an Kosten abgesetzt werden - und man muss sogar mit einer Steuernachzahlung rechnen. Das wiederum würde dann 100% Zweitwohnsitzsteuer statt 75% bedeuten, allerdings keinen Fremdenverkehrsbeitrag.

Fazit: Das sind echt gute Erfolgsaussichten im Harz... super, klasse, toll!!!

Ich weiss, warum ich meine Fewo im Sauerland habe und mir den Harzer Markt wohl eher noch sehr lange anschauen werde.
Immerhin komme ich im nächsten Winter nach 4 Jahren Abstinenz mal wieder zum Skifahren in den Harz und kurbel die Tourismuswirtschaft an..     
« Letzte Änderung: September 26, 2013, 01:57:07 Nachmittag von manitou »