Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[Falkenstein]

Hi Snowie! Ich habe ca. 100 Vermietungstage im Jahr. Also es gibt rentabelere Geldanlagen, aber es ist auch etwas Enthusiasmus bei mir dabei. Du solltest auch den Aufwand nicht unterschätzen:
Buchungen verwalten, Reparaturen, Garten, Grundstück und immer mal nachschauen, ob alles okay ist. Kreditfinanzierte Käufe würde ich nicht tätigen.
Eine bessere Auslastung könnte ich erzielen, jedoch möchte ich nicht 10 verschiedene Belegungskalender pflegen.
Alleinstehende Ferienhäuser lassen sich besser als Ferienwohnungen vermieten, allerdings hast Du meistens bei Ferienwohnungen einen Rund um Service und musst dich nicht selbst um Probleme kümmern.
Bei hoher Nachfrage sollte auch ein etwas höherer Vermietungspreis für das Objekt erzielt werden können und auch durchgesetzt werden.
Die besten Vermietungszeiten sind in den Ferien. Meine Erfahrungen:
Januar: Erste Januarwoche, dann erst wieder Mitte/Ende Januar ca.10 Tage
Februar: meistens komplett ausgebucht, durch Ferientermine in D/DK/Holland ca.25 Tage
März: je nach Urlaubsterminen max. 2 Wochen (2016 fällt Ostern mit rein) ca. 10 Tage
April: relativ ruhiger Monat, nur über Ostern Auslastung, sonst meistens ein bis zwei Wochenenden
Mai: durch die Feiertage starke Nachfrage über 1. Mai/Christi Hinmelfahrt/Pfingsten insgesamt 3 Wochenenden
Juni: schwacher Monat, wenig Nachfrage
Juli: Beginn der Sommerferien in vielen Bundesländern steigende Nachfrage.
August: starke Nachfrage durch die Ferien mind.20 Buchungstage
September: Schwache Nachfrage
Oktober: 3. Oktober und Ferienzeit: gute Nachfrage mind.10 Tage
November: fast keine Nachfrage
Dezember: wenig Nachfrage, jedoch zwischen Weihnachten und Silvester könnte man 3 fach vermieten sehr starke Nachfrage!
Ich hoffe ich konnte dir etwas helfen...

[playjam]

@snowie der sehr guten Antwort von Falkenstein kann ich kaum etwas hinzufügen, außer vielleicht das Stammgäste sehr wichtig für die Auslastung sind. Manche meiner Stammgäste kommen mehrmals im Jahr. Als wir 2011 anfingen, wurden in unserem Haus von 16 Einheiten nur 4 Einheiten aktiv vermietet. Jetzt werden 14 Einheiten durch neue Besitzer aktiv vermietet. Im Nachbarhaus fand ein ähnlich reger Besitzerwechsel statt. Trotz der gestiegenen Anzahl an Alternativangeboten in unmittelbarer Nähe ist unsere Auslastung stabil, tendenziell steigend und pendelt je nach Wohnung zwischen 100 bis 120 Tage.

[snowie]

Vielen Dank euch Beiden für eure sehr interessanten und informativen Antworten! Ich komme mal auf euch zurück sollte es morgen interessant sein. Es handelt sich halt um ein Haus mit 2 Wohneineiten. Leider schaff ich es nicht ohne Kredit. Meint ihr es ist eine Fehlinvestition?

[playjam]

Der Zinssatz ist historisch niedrig. Bei Vermietung kannst Du die Kreditkosten zudem steuerlich geltend machen. Die Lage sollte gut sein und Du solltest eher pessimistisch kalkulieren, damit es in einem Jahr mit zu kaltem Sommer und zu warmen Winter nicht eng wird.

[Falkenstein]

Es kommt auf Deine persönliche Situation an Snowie. Was sind Deine Pläne für die Zukunft? Besitzt Du bereits eine selbstgenutzte Immobilie? Familienplanung? Wieviel Zeit möchtest Du in das Projekt investieren? Hast Du Unterstützung deiner Familie/Freundin?
Immobilien in Braunlage und Schierke könnten durch die geplante Skigebiets-Verbindung durchaus an Wert gewinnen, wenn man nicht "überteuert" einkauft.
Bei dem Objekt kommt es auf die Lage in Braunlage an. Playjam hatte mal hier eine Karte mit einer eigenen Bewertung mit 1-3 reingestellt, die finde ich passend. Als Skifahrer wäre es natürlich toll mit Skischuhen bis an die Talstation laufen zu können.
Bei der Hausbesichtigung nach Mängeln fragen.
Wie alt ist die Heizung, Elektrik und die Wasserleitungen? Gibt es Bau-oder Schimmelschäden?
Welche Investitionen müssten noch durchgeführt werden? Böden, Tapeten, Treppen, Inventar. Es sind zwar meistens nur kleine Posten, aber das summiert sich schnell zu hohen Summen...
Maklergebühr, Grunderwerbsteuer und Notargebühren berücksichtigen!
Wichtig ist, dass Du auch ohne Vermietungseinnahmen das Objekt halten könntest, denn Du musst erstmal Stammkunden gewinnen, bis es dann richtig läuft.
Hier nochmal eine kleine Rechnung:
Mieteinnahmen: 2 FeWo x 50.- Euro x 100 Vermietungstage= 10.000.- Euro
Heizkosten: 2000.- Euro
Strom: 600.- Euro
Wasser: 400.- Euro
Grundsteuer/Zweitwohnungssteuer/Kurtaxe/Gebühren/ Werbungskosten 2000.- Euro
Winterdienst/ Gartenarbeiten: 500.- Euro
Instandhaltungsrücklage: 2000.- Euro
Bleibt unterm Strich lediglich 2500.- Euro p.a. für Zins und Tilgungsleistungen...
Deshalb: Vorsicht bei einer Finanzierung!

[skiborder]

So, unsere FeWo Kruse am Wurmberg ist jetzt auch fertig für die Vermietung:
http://www.harz-travel.de/ferienwohnungen/braunlage/3491/fewo-kruse-am-wurmberg.php

Buchbar unter: www.kruse-braunlage.de

Btw: Unsere Wohnung im Jägerstieg hat 177 Vermiettage in 2015. Sogar November und Anfang Dezember war Belegung (*freu*) 

[snowie]

Als ich mich jetzt um mein zukünftiges Fewo Haus gekümmert habe, war ich erstaunt was über den Sommer so passiert ist. Es war echt viel los in Braunlage. Es gab kaum mehr Hotelzimmer und gute Ferienwohnungen und das obwohl kein Schnee lag. Gut es war Nikolaus, aber das kommende Wochenende ist genauso. Maritim Hohenzollern und Relaxa voll. Dobrick, Harzchalet Stadtchalet voll....Dazu die kleinen FeWo...Haben mit Mühe und Not jetzt noch eine bekommen.

Fazit: Man kann sagen es boomt. Überall ist Aufbruchstimmung. Egal mit wem man spricht und das ist wirklich toll!

[skiborder]

Kleine Nachfrage zu Fewo-direkt, lohnt sich hier noch ein Inserat? Auch traum-ferienwohnungen.de scheint ja nicht mehr so gut zu laufen, oder?
Gibt es bessere Portale?

FeWo Direkt will ein Kopie des Persos haben inkl. Nummer etc, da sehe ich irgendwie nicht ein. Würde ich nur machen, wenn sich das lohnt.

[playjam]

traum-ferienwohnungen.de läuft bei mir gut. Fewo-direkt hat bei mir extrem nachgelassen.

[manitou]

...ich stimme Playjam zu - gleicher trend im Saierland. Ich empfehle Dir noch Harz-travel.de

[Skichris]

...wir haben über Braunlage.de öfter Anfragen und in diesem Jahr zwei Direktbuchungen bekommen. Die Luft in BRL wird dünner - fast im Wochenrhythmus kommen neue/renovierte Wohnungen hinzu.

[playjam]

...wir haben über Braunlage.de öfter Anfragen und in diesem Jahr zwei Direktbuchungen bekommen. [...]

Sind das Anfragen und zwei Direktbuchungen bei Braunlage.de, für die Du 100+ Euro für das "Premium"-Inserat bezahlt und 10% vom Umsatz für die Buchungsoption abgegeben hast?

[Skichris]

Ja. Die meisten Anfragen und Buchungen kommen bei uns über Traumferienwohnungen.de, gefolgt von Direktanfragen(hier die Vermutung, dass diese über Braunlage.de kommen) hin und wieder ist etwas von Harz-Travel dabei....in 2016 wollen wir mal ein paar kleine Anzeigen in einer Tageszeitung platzieren...für die Nicht-Online-Touristen.

[snowie]

Meinst du das es keinen Sinn mehr macht zu investieren aufgrund der ganzen renovierten Wohnungen? ??  Ich bin gerade an meiner Finanzierung für eine 2 Zimmer Wohnung.

Wieso wird die Luft dünner? Ist doch gut das was passiert und soooooo viele schicke Wohnungen sind es ja noch nicht. Vieles ist Mittelmaß.

[Skichris]

Ja, sicher ist vieles Mittelmaß...selbst möchte man die Wohnung ja auch nutzen. Noch ist der Zeitpunkt günstig um in eine Immobilie in Brl zu investieren "da hat man was Eigenes"(Loriot) aber es muss auch weiterhin ganzjährig Zuwächse bei den Gästezahlen geben...und da hatcBRL &Co. noch Defizite in der Infastruktur siehe Touristinfo usw. sonst kommen viele Gäste nicht wieder...wir haben uns in den letzten zwei Jahren über Dinge geändert.