Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[skiborder]

Mal 'ne Frage an die Profis hier im Forum: Was kostet euch die Objektbetreuung (Reinigung, Schlüsselübergabe, Wäschewechsel etc.) so pro Vermietung bzw. pro Saison?

Ich liebäuge auch mit der Anschaffung einer FeWo im Harz (obwohl ich wohl lieber zwei kaufen sollte, eine im Harz und eine in Winterberg :-) und bin mir über die Nebenkosten noch nicht so ganz im klaren.

Bin für jede Erleuchtung (in diesen dunklen Tagen) dankbar...

[playjam]

Willkommen im Forum!

Unter Kosten der Objektbetreuung fallen zum einen die laufenden Kosten, d.h. Hausverwaltung, Hausmeister, etc. sowie die Kosten, die bei jedem Vermietereignis entstehen. Die Kosten bei einem Vermietereignis sind abhängig davon, ob Du eine 4* FeWo und darüber oder 3* FeWo und darunter anbietest. Im ersten Fall stellst Du die komplette Bettwäsche  und Handtücher, der Gast erwartet ein paar Extras und die Betreuung vor Ort ist auch zeitaufwändiger. Im zweiten einfacheren Fall, kannst Du je nach FeWo-Größe zwischen 30 bis 50 EUR für die Putzfrau rechnen, den Rest bringt der Gast mit. Irgendetwas geht immer kaputt, solltest Du auch mit einrechnen.

Ansonsten, die genannten Kosten in der Kritik an der bestehenden Praxis der Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage entspricht auch meinen Erfahrungen:
http://skifahren-im-harz.de/img/mani/zweitwohnsitzsteuer-braunlage.pdf

Die genannten 120 Tage Vermietung im Jahr erwarte ich erst, wenn der Wurmberg sich nach Ausbau der Beschneiungsanlage und mit dem neuen Lift als "schneesicherer" Wintersport wieder etabliert hat.

[skiborder]

Hmm,
wenn man alles zusammenrechnet, lohnt sich eine FeWo in Braunlage wirklich nicht. Sieht schwierig aus:

Einfache Rechnung:
Kaufpreis                                   35.000
Grunderwerbssteuer           5%
Nebenkosten (Notar, etc.)   1,50%
Maklerkosten                           2.000
Küche, Möbel, Renovierung   9.000
Badsanierung, Boden           8.000
   
Summe   56.275
   
   
Betriebskosten   
GEZ, Versicherung, Strom p.a.   960
Instandhaltungskosten p.a.   600
Schlüsselübergabe, etc   667 (pro 3 Tage Vermietung 20€, wohl eher zu wenig)
Werbungskosten p.a.   500
Finanzierungskosten p.a. 50%   1.407 (3% mit 2% Tilgung)
Hausgeld p.a.   2.640
Zweitwohnsteuer   500
   
Summe   7.274
   
   
Einnahmen    
Tage Vermietung    100
Preis Vermietung    50
   
Summe   5.000
   
Überschuss/Fehlbetrag p.a.   -2.274  

[playjam]

Deine Zahlen stimmen in etwa, ein paar Anmerkungen:

Maklerkosten: In Braunlage sind eher 3,5 bis 4% üblich.
Grunderwebssteuer 3,5%
Zu den Betriebskosten: Schlüsselübergabe, Endreinigung etc zahlt der Gast mit einem erhöhten Preis des 1. Tages (gesonderte Angaben sind ja jetzt laut Gesetzt verboten). Bei den Finanzierungskosten die Tilgung nicht als Kosten mit einrechnen.

Tage Vermietung, ca 60 bis 70 sind realistisch ("Hoch"-Saison: Winter 2 Monate, 1 Monat Herbst), solange der Wurmberg noch nicht voll ausgebaut ist.

Preis Vermietung pro Tag... da mußt Du Dir einen Preis überlegen, damit es kein teures Hobby wird (z.B.: http://www.ferienwohnung-am-wurmberg.de/preisliste-und-verfuegbarkeit.html ).

Desweiteren: Bundesdurchschnitt sind 1500€/m², Braunlage liegt bei 650€/m². Da ist also durch den Wurmbergausbau noch etwas Phantasie nach oben. Bei mir war das der ausschlaggebende Grund; ohne Wurmberg-Ausbau hätte Braunlage keine Chance gehabt, dass es wieder aufwärts geht und eine FeWo in Braunlage hätte sich nicht gelohnt.

[skiborder]

... da mußt Du Dir einen Preis überlegen, damit es kein teures Hobby wird

Kostendeckung wird bei 65 Tagen zu 100€ erreicht.

Scheinbar ist es wirklich eine Wette auf die Zukunft.

[playjam]

Kostendeckung wird bei 65 Tagen zu 100€ erreicht.

Scheinbar ist es wirklich eine Wette auf die Zukunft.

So ähnlich sieht die Rechnung bei mir auch aus. Aus dem nötigen Preis folgt der Standard. Ich wette allerdings nur, wenn ich davon ausgehe, dass ich sowieso gewinnen werde. Es gibt aber sicherlich weniger riskante Investments als eine FeWo in Braunlage...

[manitou]

Aus diesem Topic geht ja bereits hinreichend hervor, dass auch ich immer wieder mit Braunlage liebäugele, mich aber letztendlich nicht zum Kauf durchringen kann, da ich keine wirkliche Renditechance sehe.

Mal ein paar Preisvergleiche mit Willingen, wo das Geschäft sehr gut geht:
Fewo***   mit 1 Schlafzi. in Bestlage (Kurpark): WoE 198/158€, 1 Woche 348/273€ (HS/NS)
Fewo**** mit 2 Schlafzi. in Bestlage (Kurpark): WoE 280/220€, 1 Woche 573/498/378€ (HS/ZS/NS)
Alle Preise (auch bei ***) incl. Bettwäsche, Handtücher und Endreinigung zzgl. Kurtaxe 2€ p.P./Tag

Die meisten anderen Lagen haben leichte Preisabschläge von 10-20€ gegenüber der Lage Kurpark.
100€ Tagespreis im Schnitt in Braunlage zu erzielen ist illusorisch. Das schaffen auch Willingen/Winterberg nicht annähernd.

Mit 500€ Werbekosten kommst Du nicht weit!
Ich hatte in Willingen 1000€ für meine erste Wohnung. In Koop mit meinen Nachbarn geben wir jetzt ca. 1500€ für 5 Fewo aus.

[playjam]

[...] 100€ Tagespreis im Schnitt in Braunlage zu erzielen ist illusorisch. [...]

Das sehe ich auch so. Braunlage ist ein Wintersportort, daher kann im Winter ein durchschnittlicher Tagespreis von 100€ bei einer für Wintersportler eingerichteten FeWo in absoluter Toplage in Seilbahnnähe funktionieren. Z.z hat die Wintersaison ca. 67 Tage (Weihnachten bis Ende Februar). Eine 100% Auslastung im Winter halte ich zwar für wünschenswert, ist aber nicht realistisch, d.h. man braucht auch den Sommer und den Herbst. Je nach Schneeschmelze ist ab Mai bis Oktober der Bikepark geöffnet, im Herbst ist die Wandersaison. Das ist dennoch ganz klar ein Drahtseilakt: Ein schlechter Winter oder verregneter Sommer bedeutet sofort, man schafft das Break-Even nicht. Erst mit dem Wurmberg-Ausbau (neue Pisten, neuer Sessellift, "Schneesicherheit" mit Beschneiungsanlage) reduziert sich das finanzielle Risiko.

Mit 500€ Werbekosten kommst Du nicht weit!
Ich hatte in Willingen 1000€ für meine erste Wohnung. In Koop mit meinen Nachbarn geben wir jetzt ca. 1500€ für 5 Fewo aus.

Rechnest Du eigentlich die Kosten für die eigene Website auch zu den Werbekosten? Fairerweise sollte man erwähnen, dass eine Website wie http://exklusiv-ferienwohnungen.de/ oder http://www.ferienwohnung-am-wurmberg.de definitiv nicht für 500 EUR zu haben ist.

Für den typischen Ferienwohnungsbesitzer wäre es aber eher sinnvoller 500 EUR in Platzierungen bei den bekannten FeWo-Portalen zu investieren, als in eine eigene Homepage (die allerdings für eine 4* Zertifizierung nötig ist).

[manitou]

Webpage ist in den Werbekosten nicht drin.

Bei mir waren es Anfangs für eine Fewo die Portale fewo-direkt D+NL, (ca. 460€), Sauerland-travel.de 120€, und ne sechstel Seite im Gastgeberverzeichnis Willingen + Gebühr für das Willinger Online-Buchungssystem ca. 340€, alles + Meerschweinsteuer.

Mit der Webpage hast Du recht, wenn man nur eine Fewo hat lohnt ne eigene Homepage meist nicht.

[playjam]

Relexa investiert mehr als eine halbe Million Euro in den Standort Braunlage (Goslarsche.de 17.12.2012)

BRAUNLAGE. Die Relexa-Hotelgruppe will in den nächsten Monaten mehr als eine halbe Million Euro in den Standort Braunlage investieren. [...]

Na, dann hoffe ich mal, dass andere den Startschuss auch gehört haben...

[Max]

Na, dann hoffe ich mal, dass andere den Startschuss auch gehört haben...

Genau das habe ich vorhin auch gedacht, als ich es gelesen habe - gutes Zeichen in jedem Fall!

[Max]

Vielleicht nicht ganz unerheblich bzgl. der Zukunftsaussichten für den Harz: Ich habe gerade im Radio gehört, dass Stephan Weil (SPD) im Falle eines Wahlsieges Südniedersachsen besonders fördern möchte. Inwiefern sich das auf den weiteren Ausbau von Skigebieten auswirkt kann ich nicht genau sagen, da die Grünen ja in diesem Fall sehr wahrscheinlich auch mitbestimmen würden, aber Hannover scheint parteiunabhängig nun schon erkannt zu haben, dass man jetzt nicht locker lassen und weitere Investitionen ermöglichen bzw. unterstützen sollte.

Scheint also fast so, als sei der Ausgang der Landtagswahl doch nicht ganz so entscheidend für die weitere Perspektive des Oberharzes, wie man vielleicht vorher befürchten musste, wenngleich ich schon davon ausgehe, dass die Grünen den weiteren Ausbau von Skigebieten eher nicht unterstützen würden. ;-)

[manitou]

Na ja, ne halbe Million sind für mich kein nennenswertes "Startsignal", sondern wahrscheinlich eher dringend notwendige Mindestsanierungsmaßnahmen, welche die RELAXAS gerade medienwirksam aufbauschen.

[Harzwinter]

Denke auch, das ist eher der Versuch, auf den rollenden PR-Zug aufzuspringen ... 
Bin schon gespannt, wer der nächste ist.

[playjam]

"Am Wurmberg"-Gruppe erweitert den Standort Braunlage (20.12.2012):

BRAUNLAGE. Die "Am Wurmberg"-Ferienwohnungsgruppe erweitert den Standort Braunlage und will in den nächsten Monaten mehrere Tausend Euro in den Standort Braunlage investieren. Mit dem Geld sollen unter anderem die neu erworbene 1-Zimmer-Ferienwohnung aufgewertet werden, hat der Investor angekündigt.

,,Mit der zusätzlichen 1-Zimmer-Ferienwohnung im selben Haus können wir flexibler auf die Wünsche unserer Gäste reagieren", sagt der Investor. Ob man in Braunlage nicht in ein fallendes Messer greift, verneinte der Investor. Er sei zuversichtlich, dass mit dem erfolgten Pistenbau am Wurmberg die Bettenkapazität in Braunlage ausgelastet werde. Die Anzeichen dafür wären in diesem Winter deutlich zu spüren.

Es gibt bereits große Pläne: "Wir wollen aus dem 1. OG eine beleuchtete Skirampe zur Seilbahn-Talstation bauen, damit unsere Gäste die 150m nicht laufen müssen". Trotz der unmittelbaren Nähe zum Nationalpark sei das Naturschutzrechtlich kein Problem, es handele sich um Stadtgebiet. Die Naturschutzverbände haben das geplante Vorhaben noch nicht kommentiert.

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