Autor Thema: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung  (Gelesen 241271 mal)

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #45 am: Dezember 03, 2011, 08:34:42 Vormittag »
Von mir dann jetzt auch offiziell ein Glückwunsch zur erfolgten Übergabe!

Mit dem Schnee sieht es vorerst nicht so gut aus: Wir waren gestern in Braunlage, ca. 1°C nebelig aber kein Schneefall. Aber ich bin mir sicher, dass Du an Deiner FeWo trotzdem jede Menge Freude haben wirst.

Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #46 am: Dezember 03, 2011, 10:46:58 Vormittag »
Danke, ich freue mich auch schon sehr darauf, wobei das mit dem Schnee hoffentlich nur eine Frage der Zeit ist! :-)

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #47 am: Dezember 05, 2011, 09:00:44 Vormittag »
@playjam:

Wenn wir schon beim Thema sind, was macht denn Deine Fewo?! ist der Renovierungsumbau fertig und alles readdy zum vermieten?! Wenn ja, wo gibt es Fotos zu sehen...?

Die Website für unsere Ferienwohnung ist jetzt online: Ferienwohnung am Wurmberg. Leider habe ich noch keine Schnee-Fotos, d.h. Ihr müsst das fürchterliche grün noch eine Zeit lang ertragen  ;)

Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #48 am: Dezember 05, 2011, 09:04:56 Vormittag »
Einfach etwas einfärben oder schwarz / weiß Fotos draus machen, dann fällt es wenigstens nicht mehr so auf.. ;-)

PS: Ansonsten durchaus gelungen, vor allem inhaltlich!

Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #49 am: Januar 23, 2012, 07:47:08 Vormittag »
Ich bin nun seit ca. 1,5 Monaten stolzer Besitzer einer kleinen Ferienwohnung in Braunlage und versuche bis hierhin mal ein Zwischenfazit zu ziehen — vielleicht hilft es ja dem einen oder anderen, wenn man seine Erfahrungen damit etwas teilt:

Vorab muss ich sagen, dass ich — wie wahrscheinlich die meisten, die auch so etwas überlegen — einige Zweifel hatte, hinsichtlich der Tatsache ob es sinnvoll ist in einer Stadt wie Braunlage vor allem zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie zu erwerben. Zum einen weiß man ja nicht unbedingt, wie sich der Tourismus in der Stadt weiterhin entwickelt, was sich nun am Wurmberg tun wird oder nicht (Stichwort: Naturschützer) und ob es einem auch dauerhaft gefällt auch selber häufig in den selben Ort zu fahren, auch wenn man dort schon vieles kennt.

Die Antwort, die ich bisher darauf geben kann sieht so aus, dass ich mich letztlich dafür entschieden habe, da die Preise für einige Objekte zumindest Mitte 2011 am Boden waren, d.h. dass man teilweise sehr gut ausgestattete Objekte in guter Lage zu Preise bekam, zu denen man beispielsweise in Winterberg nicht einmal eine einfache Garage kaufen könnte. Abgesehen davon solle man sich sicherlich vorab darüber im klaren sein, dass der Erwerb nicht unbedingt wirtschaftlich Sinn machen muss — es ist natürlich durchaus möglich, dass man durch die Vermietung an Feriengäste große Teile der Kosten reinholen kann und dass sich insbesondere nach dem Ausbau des Skigebiets auch die Immobilienpreise an sich wieder ändern könnten, aber in erster Linie sollte man sich auch im Harz bzw. in Braunlage wohlfühlen und sich darauf freuen auch selber dort das eine oder andere Wochenende mit Freunden oder der Familie zu verbringen.

Zum Kauf selber kann ich sagen, dass die Immobilienmakler in Braunlage sehr freundlich, kompetent und hilfsbereit sind — gleiches gilt im übrigen für die Hausverwaltung und die Mitarbeiter im Rathaus mit denen ich bisher zu tun hatte, was mich sehr positiv überrascht hat, jedoch von Playjam — der mir zeitlich etwas voraus war — schon angekündigt wurde. Sofern also jemand tatsächlich Interesse am Erwerb eines Objektes im Harz hat kann ich jedem nur empfehlen sich einfach telefonisch zu erkundigen oder auch vorbeizuschauen, da viele vor Ort gerne bereit sind Auskunft zu erteilen oder gar hilfreiche Hinweise zu geben.

Wenn man sich häufiger im Ort selber aufhält bekommt man auch viel mit und man lernt recht schnell andere Einwohner kennen, mit denen man sich wirklich gut versteht. Natürlich sind nicht alle Menschen dort so, aber man sollte auf jeden Fall in der Lage sein ein paar von ihnen zu finden und dann freut man sich umso mehr wieder selber vor Ort zu sein. Beispielsweise ist das Haus in dem ich meine Wohnung habe eigentlich so gut wie nie bewohnt, was wohl bei den meisten Objekten so sein wird. Es ist jedoch gut zu wissen, dass unten jemand dauerhaft lebt, der wirklich nett ist und mit dem man sich auch das eine oder andere Mal auf ein Bier zusammensetzen kann.

Auch in der Gastronomie gibt es solche und solche — ohne nun näher auf einzelne Läden einzugehen, kann ich durchaus sagen, dass man sich in einigen lediglich abgefertigt fühlt, während man in anderen freundlich empfangen wird oder sich wirklich fast schon wie daheim fühlt. Es gibt einiges zu entdecken in einem Ort, der eigentlich gar nicht so groß erscheint und auch ich bin damit noch lange nicht durch, von daher ist was die Abwechslung angeht doch mehr möglich als ich gedacht hätte.

In den 1,5 Monaten bin ich nun schon an 5 Wochenenden teilweise nur eine Nacht, teilweise aber auch von Freitag bis Sonntag Abend dort gewesen und habe den Winter in vollsten Zügen genießen können. Es ist großartig mit ein paar guten Freunden am Freitag Abend loszufahren, gemeinsam das Wochenende über etwas zu unternehmen und dann am Sonntag wieder heim zu kommen. Insgesamt fühlt es sich immer an wie ein kleiner Urlaub — man kann sehr gut abschalten, es sich gut gehen lassen und sich am Ende eines jeden Wochenendes am Montag Morgen bereits wieder auf den nächsten Freitag freuen.

Wie es in ein paar Jahren sein wird weiß ich nicht — bisher jedenfalls bereue ich die Entscheidung keinesfalls und freue mich auf hoffentlich noch viele weitere, verschneite Wochenenden in diesem und den kommenden Wintern!

Clamen

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #50 am: April 26, 2012, 07:48:57 Vormittag »
Hallo,

im Februar waren wir seit Jahren mal wieder im Harz. Es war Traumwetter und es gab jede Menge Schnee. Da wir einen kleinen Sohn haben und man von Zuhause in ca. 1,5 Std in Braunlage ist, tragen wir uns mit dem Gedanken, in Braunlage ebenfalls Eigentümer einer FeWo zu werden.

Wie hoch ist den die Zweitwohnungssteuer und die Kurabgaben in Braunlage? Ich habe etwas von Jahresrohmiete als Berechnungsgrundlage gelesen, konnte aber nicht feststellen wie deise berechnet wird.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #51 am: April 26, 2012, 09:07:39 Vormittag »
Hallo Clamen,

Willkommen im Forum!

Jahreskurbeitrag für Erwachsene ist 66€, Kinder von 6 bis 12 Jahren 33€, Kinder unter 6 Jahren 0€. Mit der Kurkarte hat man freien Eintritt in die Schwimmbäder und Vergünstigungen bei Restaurants und Geschäften. Für uns hat sich der Kurbeitrag (2 Erwachsene, 1 Kind) nach kurzer Zeit gelohnt.

Die Zweitwohnungssteuer richtet sich nach verschiedenen Kriterien (die "Jahresrohmiete" anhand von Größe, Lage, Baujahr, "Verfügbarkeit" zur Vermietung, Daumenfaktor etc. festgesetzt), für unsere Ferienwohnung in Braunlage wird die Zweitwohnungssteuer 100% fällig und ca. 500€/Jahr betragen.

Für unsere Ferienwohnung zahlen wir 180€/Jahr Grundsteuer B.

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #52 am: April 26, 2012, 09:30:33 Vormittag »
Vereinfacht rechne mal mit Zweitwohnsitzsteuer von 10€ pro qm Wohnfläche. Bei Fewo-Vermietung von >75 Tagen reduziert sie sich um 25%, bei >150 Tagen um 50%. Das schaffen die allerwenigsten.
 
Ich hab der Stadt Braunlage im vergangenem Jahr eine fundierte Kritik an der bestehenden Praxis der Zweitwohnsitzsteuer mit Zahlenvergleichen und Kalkulationen zugesandt. Aus ihm wird auch plausibel, warum ich mich aus wirtschaftlichen Gründen derzeit nicht für den Kauf einer Fewo im Harz erwärmen kann, obwohl ich mich schon seit mehreren Jahren damit beschäftige. Playjam hat diesen Aufsatz. Vielleicht kann er ihn ja mal als PDF-Anhang hier ins Forum stellen. Ich weiss nicht, wie das technisch geht.

« Letzte Änderung: April 26, 2012, 09:34:16 Vormittag von manitou »

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #53 am: April 26, 2012, 09:16:20 Nachmittag »
Das PDF ist auf dem Server:

Kritik an der bestehenden Praxis der Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage (pdf):
Zitat
Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage – eine Kritik! Autor: M. Meschgbu

Das bestehende Reglement der Zweitwohnsitzsteuer in Braunlage geht am gegenwärtigen Zeitgeist vorbei. Angesichts des enormen Wohnungsleerstandes verschreckt das praktizierte Reglement eher solche Investoren, welche Fewo kaufen und modernisieren wollen, um diese nebst Eigennutzung auch an Gäste zu vermieten. Der kränkelnde Tourismus im Harz braucht insbesondere auch mehr Angebote an modernisierten Ferienwohnungen um mehr Gäste anzusprechen.

[...]

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #54 am: April 26, 2012, 09:51:48 Nachmittag »
Für zukünftige Käufer interessant: Die von Mani genannten Zahlen in seiner Berechnung zur Kritik der Zweitwohnungssteuer kann ich aus unserer Erfahrung heraus bestätigen.

Nach meiner Einschätzung hat man kaum eine Chance mit einer FeWo in Braunlage trotz des niedrigen Kaufpreises zum ortsüblichen niedrigen Mietpreis (ca. 40 bis 60 EUR) mit der ortsüblichen niedrigen Auslastung (unter 100 Tage) überhaupt eine Rendite zu erwirtschaften.

Max

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #55 am: April 27, 2012, 07:51:19 Vormittag »
Auch ich kann das zumindest zum aktuellen Zeitpunkt bestätigen — sofern man den Kauf lediglich der Rendite wegen in Erwägung zieht, sollte man ggf. noch davon Abstand nehmen. Sofern die Eigennutzung im Vordergrund steht, kann man angesichts der teils doch sehr günstigen Kaufpreise dennoch darüber nachdenken.

Clamen

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #56 am: April 27, 2012, 09:22:11 Vormittag »
Hallo,

erstmal vielen Dank für die schnellen Antworten.

Aus meiner Sicht sind 10€/qm schon recht frech, zumal ja z. Z. in Braunlage der Mietspiegel bei unter 4,50€/qm liegt.

Wir werden trotzdem nach einer Wohnung Ausschau halten, da bei uns die Eigenutzung und nicht die Kaptialanlage im Vordergrund steht.

@manitou: Gab es eine Reaktion der Stadt Braunlage auf den verfassten Aufastz?

Es gibt ein Gerichtsurteil des Bundesverwaltungsgericht (AZ: BVerwG 8 C 6.98) vom 30.07.1999 im Bezug auf die Berechnung bzw. Berechtigung der Zweitwohnungssteuer in Braunlage. Hier wurde allerdings die Wohnung zu 100% an eine Vermietungsagentur gegeben. Die Eigennutzung war auf 4 Wochen beschränkt. Die Eigentümer mussten die Wohnung in Zeiten der Eigenutzung für 8 DM zurückmieten. Die Eigentümer wurden lut Urteilsspruch von der Zweitwohnungssteuer befreit, soweit ich das als Nicht-Jurist verstanden habe.
http://www.judicialis.de/Bundesverwaltungsgericht_BVerwG-8-C-6-98_Urteil_30.07.1999.html
 

 

manitou

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #57 am: April 27, 2012, 01:39:15 Nachmittag »

@manitou: Gab es eine Reaktion der Stadt Braunlage auf den verfassten Aufastz?


Ja! Vom Bürgermeister Grote sinngemäß: Danke ...  - wir derden das Thema nach der Fusion mit St. Andreasberg im Stadtrat behandeln, da viele unterschiedliche Bestimmungen in beiden Orten angeglichen werden müssen, u.a. Zweitwohnsitzsteuer!

Mit dem CDU-Stadtrat A. Baumann habe ich telefoniert. Er fand den Verweis von CLZ interessant und sagte, damit hätte man ne Orientierungsvorlage.

Deinen Link auf das BVG-Urteil find ich sehr interessant...

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #58 am: April 27, 2012, 05:52:25 Nachmittag »
[...] Er fand den Verweis von CLZ interessant und sagte, damit hätte man ne Orientierungsvorlage.

Eine weitere Orientierungsvorlage: Bei ca. 100 Tagen Auslastung kriegt die Stadt für eine 2 Personen + Kind 50m² FeWo ca. 2€/Tag Grundsteuer B + Zweitwohnsitzsteuer sowie 5,60€/Tag Kurtaxe, d.h. insgesamt 7,60€/Tag, während der Vermieter bei einem "ortsüblichen" Vermietpreis von 60€ und einer Rendite von 6% nur 3,60€/Tag erhält.

playjam

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Re: Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung
« Antwort #59 am: April 28, 2012, 10:45:34 Vormittag »
[...]
Wir werden trotzdem nach einer Wohnung Ausschau halten, da bei uns die Eigenutzung und nicht die Kaptialanlage im Vordergrund steht.
[...]

Um diesen Aspekt nicht zu kurz kommen zu lassen: Man kriegt in Braunlage bei Eigennutzung einen phantastischen Gegenwert. Aufgrund der kurzen Anfahrt (ca. 40 Minuten) können wir bei Nichtbelegung auch kurzentschlossen das Wochenende in Braunlage verbringen. Wir haben in Braunlage auch schon neben der offensichtlichen Natur viele ungeahnte Perlen entdeckt (z.B. kostenfreie Führungen und Konzerte im Dr Barner Jugendstil Sanatorium, Südharz-Eisenbahn-Radweg Braunlage - Walkenried, die vielen kulinarischen Höhepunkte, etc.). Im Hochsommer sind die Temperaturen in Braunlage auch viel angenehmer als die brütendende Hitze im Flachland. Da Ihr einen kleinen Sohn habt, würde ich nicht nur auf die Nähe zur Skipiste achten sondern auch für den Sommer zu einem Objekt mit "Terassentür auf ab in den Garten"-Feature raten.
« Letzte Änderung: April 28, 2012, 01:33:14 Nachmittag von playjam »