Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[Clamen]

Ja, der Harz hat nicht nur im Winter etwas zu bieten. Unsere Anreise beträgt ca. 1,5 Std. Aber das ist mit unserem Sohn wesentlich stressfreier als 5-6 Std. in die Alpen oder an die Nord-/Ostsee zu fahren. Gerade für ein Kurztrip ist der Harz ideal. Der Plan ist auch immer noch "trotz" Zweitwohnungssteuer eine FeWo in Braunlage zu erwerben. Wir haben da auch schon was im "Auge". 
Wir möchten die Wohnung auch in die Vermietung geben, wenn wir sie nicht selbst nutzen können.  Vorerst wollen wir die Vermietung nicht selbst organisieren, sondern an Dritte vergeben. Hat jemand da Erfahrungen?

[playjam]

Leider gibt es keine wirklich professionelle FeWo-Vermietungsagentur in Braunlage. Durch verschiedene Dienstleister vor-Ort kann man die Vermietung aber gut so organisieren, daß man selber nicht viel Aufwand hat.

Bei der Auswahl und Einrichtung einer Ferienwohnung für Vermietung helfen die Klassifizierungskriterien vom DTV.

[playjam]

Die Zweitwohnungssteuer richtet sich nach verschiedenen Kriterien (die "Jahresrohmiete" anhand von Größe, Lage, Baujahr, "Verfügbarkeit" zur Vermietung, Daumenfaktor etc. festgesetzt), für unsere Ferienwohnung in Braunlage wird die Zweitwohnungssteuer 100% fällig und ca. 500€/Jahr betragen.

Kleine Korrektur, der Bescheid ist gerade gekommen: Zweitwohnungssteuer für unsere  Ferienwohnung in Braunlage ist dieses Jahr 633 EUR.

[manitou]

@clamen: Darf man fragen, aus welcher Ecke Ihr kommt bei 1,5 Std. Anreise?

@playjam: Meine Zweitwohnsitzsteuerkosten auf Rügen 0€, in Willingen 0€, in Oberstdorf 280€ (30%).
633€ für ein 50qm Appt. ist ganz schön happig, vor allem wenn jemand wie Du bemüht ist, ein modernes Appt. dort auf den Markt zu bringen.

Ich rechne auch nicht damit, dass die demnächst was an ihrer Satzung ändern. Im Harz überwiegt kurzsichtiges Denken und die sehen eher ihre Einnahmen in Gefahr und nicht den Effekt der Anreize für Fewo-Investoren.

Aus diesem Grund habe ich gestern eine weitere 3-Zi.-Fewo in Willingen im gleichen Haus gekauft. Hier weiss ich, dass ich mind. 150-200 Belegtage habe und die touristische Infrastruktur im Sauerland ist insgesamt um ein vielfaches besser als im Harz.
Die nächsten zwei Monate wird mir daher nicht langweilig. Ich muss komplett renovieren und neu Einrichten. Ab Juli wird sie buchbar sein.


 

[Clamen]

Hallo,

@manitou: Wir kommen aus der Nähe von Kassel. Willingen wäre also noch näher!! . Aber dort sind wahrscheinlich die Immo-Preise deutlich höher als im Harz, oder?

@playjam: konntet Ihr Eure Whg. schon vermieten. Die Wohnung sieht ja wirklich toll und sehr hochwertig aus. Die Preise liegen dafür aber auch über dem Schnitt in Braunlage (35-50€). Gibt es dafür einen Markt?

Ich hoffe, dass sich durch den Zusammenschluss mit St. Andreasberg bez. der ZwSt. doch noch etwas zum positiven ändert.

Aber wir betrachten den Kauf nicht als Renditeanlage, sondern als FeWo mit Eigennutzung. Durch die Vermietung hoffen wir lediglich einen Teil der Kosten wieder reinzuholen.

[playjam]

@playjam: Meine Zweitwohnsitzsteuerkosten auf Rügen 0€, in Willingen 0€, in Oberstdorf 280€ (30%).
633€ für ein 50qm Appt. ist ganz schön happig, vor allem wenn jemand wie Du bemüht ist, ein modernes Appt. dort auf den Markt zu bringen.

Na, dann muß Braunlage wenigstens in einem Aspekt den Vergleich mit Oberstdorf nicht scheuen. 

Die nächsten zwei Monate wird mir daher nicht langweilig. Ich muss komplett renovieren und neu Einrichten. Ab Juli wird sie buchbar sein.

2 Monate ist schon eine Ansage! Wir hätten es allein aufgrund der Lieferzeiten für Sofa und Küche nicht schneller als 3 Monate geschafft.

[playjam]

@playjam: konntet Ihr Eure Whg. schon vermieten. Die Wohnung sieht ja wirklich toll und sehr hochwertig aus. Die Preise liegen dafür aber auch über dem Schnitt in Braunlage (35-50€). Gibt es dafür einen Markt?

Danke für das Kompliment! Nachdem die letzten Details fertig waren, haben wir die Ferienwohnung ab Anfang Dezember annonciert. Mit der Auslastung von Mitte Dezember bis Anfang März (bis der Schnee weg war...) sind wir sehr zufrieden. Die Ferienwohnung entspricht dem Standard den wir auch für unsere Urlaube wünschen. Auch von den Kommentaren und Bewertungen unserer Gäste ausgehend, gibt es definitiv einen Markt für höherwertige Ferienwohnungen in Braunlage.

Ob unsere Strategie auch im Sommer funktioniert, wird sich noch herausstellen.

Wir haben übrigends heute die Urkunde zur DTV-Klassifizierung der Ferienwohnung mit 4 Sternen erhalten. ****

[Clamen]

Ja, das ist auf jedenfall eine 4*-FeWo!

Was muss man den für die Bewertung beim DTV berappen?

[playjam]

Was muss man den für die Bewertung beim DTV berappen?

Die Klassifizierung hat ca. 90€ für 3 Jahre gekostet. Der Prüfer vom DTV kommt aber in Braunlage persönlich vorbei, macht Bilder und Notizen, geht die Punkte der Kriterienliste genau durch etc., vom Preis finde ich das daher nicht überzogen. Für das Ego ist es schon nett, ob es auch etwas für die Vermietung bringt, weiss ich noch nicht.

@Manitou: Hast Du Erfahrungen mit Nachfrage für FeWo klassifiziert / nicht klassifiziert?  

[manitou]

@playjam:
Meine langjährige Erfahrung ist, dass man zwingend eine 4* Klassifizierung braucht, wenn man überdurchschnittliche Belegzahlen erreichen will. Bei 3* relativiert sich das ganze jedoch schon wieder...

Bei 4* und einem Schlafzimmer musst Du aufpassen, dass Du genau angibtst, dass die 4* sich auf zwei Personen beziehen und dass bei Belegung mit 3-4 Personen (Schlafcouch) sich die Klassifizierung auf 3* reduziert. Es sind Abmahnvereine/Anwälte im Web unterwegs.

Ich muss in 2 Monaten fertig sein, um die Sommerferien mitnehmen zu können, d.h. nur Möbel die schnell lieferbar sind.

@clamen:
Ich will den Harz nicht schlecht reden, er ist landschaftlich traumhaft schön (besser als Sauerland) - doch ich würd mich an Deiner Stelle auf jeden Fall mal mit Willingen/Winterberg beschäftigen. Der Harz (ca. 500€/qm) ist zwar hinsichtlich der Immobilienpreise halb so teuer wie das Sauerland (ca.1000€/qm, Toplagen 1500€/qm) aber langfrsitig hast Du im Sauerland wegen besserer touristischer Infrastruktur, Vermietungsmöglichkeit und nachhaltiger Preisstabilität im Wiederverkauf vielleicht doch die deutlich besseren Wirtschaftlichkeitsperspektiven. Die demographischen Langzeitperspektiven im Harz sehen sehr mau aus. Das Sauerland hingegen hat ein Einzugsgebiet von ca. 40 Mio Menschen (Hauptquellmärkte: Hessen, NRW, NL und Niedersachsen)

Nicht von ungefähr sind Willingen/Winterberg (ca. 1,2/1,1Mio Ü) die mit Abstand übernachtungsstärksten Urlaubsorte in den deutschen Mittelgebirgen. Beide liegen zudem im Ranking der stärksten deutschen Urlaubsorte insgesamt unter den Top-20 (ich glaub Willingen 13, Winterberg 15). Stärker sind nur Westerland, Heringsdorf, Oberstdorf, Tegernsee, Binz, Kühlungsborn, Norderney, Borkum, St. Peter-O, Timmendorferstrand, Berchtesgaden, GAP,

Auch kenn ich Dein Budget nicht. Wenn Du Dir Zeit gibst, das richtige Objekt zu finden, dann kannst Du auch im Sauerland Schnäppchen schlagen. Nicht selten kann man die Preise runterdrüchen durch aussitzen. Nur Top-Objekte gehen sofort weg, der Durchschnitt braucht auch seine Zeit und viele Verkäufer werden nach 6 Monaten nervös.

[playjam]

@manitou

Danke für die Info, dann ist mein Bauchgefühl zu klassifizieren richtig gewesen. Der Prüfer war auch schon sehr hilfreich und hat auch schon auf die Abmahn-Problematik hingewiesen. Abmahnungen bei mißverständlicher Werbung sind in anderen Orten wohl nicht nur durch Abmahnvereine sondern auch durch mißgünstige Mitbewerber vorgekommen. Ich halte es sowieso für ungünstig mit übertriebener Werbung zu hohe Erwartungen zu wecken, imho ist es besser die Erwartungen der Gäste beim Aufenthalt zu übertreffen. Von den Bildern der Einrichtung Deiner 4 Sterne Ferienwohnungen erkenne ich allein schon am Thermos-Kaffeekocher, das Du wahrscheinlich ähnlich denkst.

@clamen

Trotz Harz im Website-Namen würde ich bei Eigennutzung Dir definitiv empfehlen die Sauerland-Option näher anzuschauen. Top-Wohnungen in Top-Lagen sind in Braunlage zwar weniger als halb so teuer (ca. 600 bis 700 €/m²) im Vergleich zu Willingen (ca. 1500 €/m²) , die Einrichtungs- und laufenden Kosten dürften aber gleich sein. Wichtig ist auch die Anfahrt (ist die Strecke so, dass man Freitag nach der Schule zwischen 14:00 und 17:00 spontan zur FeWo fährt? Gibt es eine Bahnanbindung?). Mit Kind sollte es ein Objekt mit direktem Gartenzugang sein - in Braunlage gibt es nur wenige solche Objekte in guter Lage, aber bezahlbar (noch, eventuell steigen die Preise, wenn die Wurmberg-Modernisierung durch ist).

[Clamen]

@playjam: 90,-€. Das ist ja günstig für 3 Jahre.

@manitou: wie gesagt, die eigennutzung steht bei uns im Vordergrund. Unser Budget passt auch besser zu den derzeitigen Immo-Preisen in Braunlage. Aber Danke für die Infos

Hat jemand Erfahrungen mit Internet-Plattformen wie ...booking.com, ...tourist-online.de, ...harz-travel.de oder ähnlichem um seine FeWo zu präsentieren/anzubieten. Die Kosten sind ja überschaubar. Wenn ich selbst eine FeWo für den Urlaub gesucht habe, nehme ich auch gerne die ersten Treffer die mir angezeigt werden.

[playjam]

Hat jemand Erfahrungen mit Internet-Plattformen wie ...booking.com, ...tourist-online.de, ...harz-travel.de oder ähnlichem um seine FeWo zu präsentieren/anzubieten. Die Kosten sind ja überschaubar. Wenn ich selbst eine FeWo für den Urlaub gesucht habe, nehme ich auch gerne die ersten Treffer die mir angezeigt werden.

Klappt gut mit solchen Portalen, die meisten Anfragen kamen bei mir direkt über die eigene Homepage. Am besten Du inserierst dort, wo Du auch selber am liebsten suchst.

[manitou]

@clamen

es gibt auch günstige Fewo im Sauerland, z.B. hier:
http://www.immobilienscout24.de/expose/65036263?navigationbarurl=%2FSuche%2FS-%2FWohnung-Kauf%2FNordrhein-Westfalen%2FHochsauerlandkreis%2FWinterberg%2F3%2C00-4%2C00&PID=M-42134973&ftc=9004EXPXXUA&_s_cclid=1337097577

Die Fewo ist in Winterberg-Nidddersfeld. Dieser Ortsteil ist im Sommer sehr angesagt wegen seines Badesees, der von der Fewo zu sehen ist. Im Winter fährt man ca. 7km ins SKigebiet Winterberg. Mit etwas Glück kann man die Fewo auf 40.000€ drücken.

[Clamen]

Hallo,

trotz Verzögerungen beim Wurmberg-Projekt haben wir uns für Braunlage entschieden. Ab 01.07.12 sind wir stolze Eigentümer einer FeWo. Dann müssen wir erstmal mal schauen wie wir es mit der Vermietung machen (selbst oder Agentur, falls vorhanden).

Auf jedenfall freuen wir uns auf den Juli und die ersten Wochenenden in Braunlage.