Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[Genesis]

Ein freundliches Hallo aus der Voreifel,
ich habe ins Auge gefasst, eine Eigentumswohnung im Ferienpark Glockenberg in Altenau zu kaufen. Die Wohnung (so etwa 45m²) möchten wir, ein Ehepaar, als Fewo vermieten aber auch selbst nutzen.
Hier im Forum habe ich schon für uns hilfreiche Beiträge gelesen, dennoch habe ich noch die ein oder andere Frage.
Wie hoch sind denn in etwa für eine 45m² ETW die Grundsteuer, sowie die Zweitwohnungssteuer?
Auch zum Betrag "Hausgeld" ist mir aufgefallen, dass für mich die unterschiedlichen Beiträge (gleiche Wohnungsgröße) nicht nachvollziehbar sind. Hängt dies auch mit evtl. Modernisierungsstau zusammen?

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Das Hausgeld unterscheidet sich von Haus zu Haus, denn jedes einzelne Haus ist nochmal eine Untereigentumsgemeinschaft. Je mehr Wohnungen im Haus sind, umso geringer werden die Kosten, weil sie sich durch mehr Eigentümer teilen lassen. Ich zahle für meine Wohnung im Haus E aktuell 533 Euro pro Quartal, für die Grundsteuer 40,70 Euro im Quartal und für die Zweitwohnungssteuer 112,51 Euro im Quartal, wobei ich davon 80% im Folgejahr erstattet bekomme, weil ich mehr als 90 Tage pro Jahr vermiete. Womit wir beim nächsten Thema wären: Ich habe eine Auslastung von knapp 50% in diesem Jahr und das Jahr ist noch nicht um. Ein paar Buchungen werden wohl noch kommen, so dass ich bei über 50% liegen werde - ein Wert, von dem andere im Harz nur träumen.

Meine Erfahrung ist, dass der Ferienpark Glockenberg von sehr vielen stark unterschätzt wird! Die Gebäude sind zwar optisch nicht unbedingt auf dem neuesten Stand, der Zustand ist aber sehr gut und das gesamte Gelände wird bestens gepflegt (anders als es ApelKlaus wahrgenommen hat). Ich habe viele Stammgäste, nicht nur übers Wochenende sondern auch welche, die jedes Jahr für 2 Wochen kommen. Und ich bin selbst 3-4x im Jahr zur Selbstnutzung dort.

Wegen der hohen Anzahl an Wohnungen im Ferienpark muss man sich aber unbedingt für eine gute Lage entscheiden, sonst wird es mit der Vermietung schwer. Wohnungen, von denen du nur auf die Betonklötze blicken kannst, sind natürlich weniger gefragt, als welche, von deren Balkon du in die Wälder gucken kannst. Meine Wohnung bietet z.B. einen (eingeschränkten) Blick auf den Brocken. Außerdem werden und wurden viele Wohnungen toll renoviert (manche davon werden jetzt völlig überteuert zum Kauf angeboten), so dass die Gäste eine große Auswahl haben. Wohnungen im Charme der 70er Jahre mietet kaum jemand, wobei auch ich das Bad (noch) nicht neu gemacht habe, im Gegensatz zur Küche und allen Möbeln. Ich bin auf Grund des Erfolgs schon am Überlegen eine weitere Wohnung zu kaufen.

[playjam]

[...] Womit wir beim nächsten Thema wären: Ich habe eine Auslastung von knapp 50% in diesem Jahr und das Jahr ist noch nicht um. Ein paar Buchungen werden wohl noch kommen, so dass ich bei über 50% liegen werde - ein Wert, von dem andere im Harz nur träumen. [...]

Das ist ein ganz wichtiger Punkt: In Braunlage liegen wir je nach Wohnung bei einer Auslastung zwischen 30 und 40%. Da wir eher im höheren Preisbereich liegen, erfüllen wir unsere Renditeerwartung. Als ich 2010 anfing, mich ernsthaft für eine Ferienwohnung zu interessieren, lag die Auslastung derselben Wohnungen bei 15% bei geringerem Mietpreis. Man kann also mit derselben Wohnung sowohl Geld verdienen als auch verlieren.

[snowie]

Darf ich mal fragen was Hochpreissegment in Braunlage bedeutet bzw ab wie viel Euronen pro Nacht gilt es ab hochpreisig?

[playjam]

Darf ich mal fragen was Hochpreissegment in Braunlage bedeutet bzw ab wie viel Euronen pro Nacht gilt es ab hochpreisig?

Ich orientiere mich an der DTV-Klassifizierung: 3 Sterne sind Standard, 4 und 5 Sterne sind gehobenes Niveau, mit entsprechend höheren Preisen. Der Sommerpreis pro Person pro Nacht in Braunlage liegt im Standard-Segment bei ca. 20 bis 25 Euro.

[skiborder]

Abstimmung über neue Kurbeiträge, Fremdenverkehrsbeiträge und Zweitwohnsteuer findet statt in der 44. Sitzung am 26.10.16. Vielleicht hat ja ein Forumsmitglied Zeit und die Möglichkeiten dort mal vorbeizuschauen.

Auf jeden Fall scheint mal wieder alles teurer zu werden...

[snowie]

Ich bin auf der Ratssitzung dabei! Unter anderem wird dort der Skibus und die neue Mitte vorgestellt, die 2017 wohl endlich angegangen wird. Ich versuche dann im November auch beim neuen Rat dabei zu sein. Dieser scheint mir aus touristischer Sicht sehr viel versprechend.

[playjam]

Wie aus der Lokalpresse zu entnehmen ist, hat sich der Braunlager Ausschuss für Wirtschaft, Tourismus, Freizeitgestaltung und Soziales dafür ausgesprochen, den Kurbeitrag für Erwachsene ab dem 1. Januar 2017 in Braunlage auf 2,50 Euro zu erhöhen und in St. Andreasberg von 2 Euro sowie Hohegeiß von 1,20 Euro beizubehalten. Desweiteren soll nach Vorstellung des Ausschusses das Hallenschwimmbad in Braunlage und das Waldschwimmbad in Hohegeiß auch für Kurkartenbesitzer kostenpflichtig werden (Hälfte vom normalen Eintrittspreis). Die kostenlose Busline (Betreiber Hahne-Reisen) zwischen Hohegeiß und Braunlage soll beibehalten werden. Eine kostenlose Busline zwischen zwischen Braunlage und St Andreasberg wird vom derzeitigen Betreiber KVG (Kraftverkehrsgesellschaft Braunschweig) blockiert. Als Begründung für die Preiserhöhung und Leistungseinschränkung soll eine Berechnung der Stadt dienen, nach der lediglich der Kurbeitrag von St Andreasberg kostendeckend sei.

[snowie]

Wenn Hohegeiss nicht kostendeckend fährt, wieso wird dort nicht auf 1,50 erhöht?

[Max]

Weniger Leistung, höhere Gebühren — läuft!

[snowie]

Also ich find das noch okay. Und das Schwimmbad war ein nice to have, aber die 1,50 Euro hat doch auch noch jeder in der Tasche. Aber sicherlich wäre ein kostenloser Bus/Skibus schon mal eine Erweiterung.
Ich bin gespannt was ich nächste Woche so erfahre.

[playjam]

[...] Und das Schwimmbad war ein nice to have, aber die 1,50 Euro hat doch auch noch jeder in der Tasche. [...]

Das kostenlose Schwimmbad ist für Familien ein entscheidender Faktor, sich für einen Urlaub in Braunlage zu entscheiden. Viele Ferienwohnungen werben auf den Internetportalen mit diesem Alleinstellungsmerkmal. Besonders in den schneefreien Jahreszeiten erhalten wir viele positive Rückmeldungen von unseren Gästen (überwiegend Familien mit Kindern) bzgl. der beiden Schwimmbäder.

Die 1,50 Euro pro Nase gelten im Braunlager Hallenbad nur bei Erwerb einer 10er-Karte für 1,5h. Für Familien mit Kinder bedeuten 1,5h-Karten höchstens 30 Minuten Badevergnügen. D.h. es wird vermutlich die 3h Familienkarte für 5,50 Euro fällig.

Ich kann nicht verstehen, dass man vor zwei(?) Jahren einerseits die Kurtaxe für Kinder unter 7 Jahren und ab dem zweiten Kinder streicht, um jetzt das "fehlende" Geld an der Schwimmbadkasse von den Familien zu kassieren. Das ist zwar immer noch günstig für das Gebotene, aber der Werbeeffekt ist futsch. So senkt man die Übernachtungszahlen und damit die Kurtaxeneinnahmen.

Ebenso ist mir schleierhaft, warum es jetzt plötzlich ein Einnahmeproblem in Braunlage bei der Kurtaxe geben soll. Schließlich sind die Übernachtungen von 2011 bis 2015 um fast 12% von 569.795 auf 664.556 gestiegen (Quelle: Vortrag von Bürgermeister Grote beim Stammtisch Haus und Grund in St. Andreasberg). Das ist mehr als ein Inflationsausgleich. Sollten die Kosten der Kurverwaltung stärker gestiegen sein als 12%, hätte ich gerne den Grund dafür gewusst.

Ich gehe fest davon aus, dass es aufgrund von Neubau und Reaktivierung von brachliegenden Ferienwohnungen in den nächsten 5 Jahren wieder eine Steigerung um mindestens 12% geben wird. Eine Erhöhung der Kurtaxe um 12% und Absenkung der Leistungen wie jetzt vorgeschlagen, ist mir daher schwer vermittelbar.

[dasmerkichmir.de]

Wenn Hohegeiss nicht kostendeckend fährt, wieso wird dort nicht auf 1,50 erhöht?

Braunlage hat in Hohegeiß das defizitäre Kurhaus im Panoramic an einen privaten Betreiber verkauft. Das brachte ein paar Einnahmen und schmälert die Ausgabenseite für die Folgejahre.
Wenn jetzt der kostenlose Eintritt im Waldschwimmbad wegfällt, bleibt nur noch die kostenlose Busverbindung nach Braunlage für unsere Gäste.

[playjam]

Braunlage hat in Hohegeiß das defizitäre Kurhaus im Panoramic an einen privaten Betreiber verkauft. Das brachte ein paar Einnahmen und schmälert die Ausgabenseite für die Folgejahre.

Sind Kurhäuser nicht immer defizitär?

Wenn jetzt der kostenlose Eintritt im Waldschwimmbad wegfällt, bleibt nur noch die kostenlose Busverbindung nach Braunlage für unsere Gäste.

Die Loipen und andere Wintersporteinrichtungen in Hohegeiss werden auch von der Kurtaxe in Stand gehalten bzw erneuert.

[dasmerkichmir.de]

Braunlage hat in Hohegeiß das defizitäre Kurhaus im Panoramic an einen privaten Betreiber verkauft. Das brachte ein paar Einnahmen und schmälert die Ausgabenseite für die Folgejahre.

Sind Kurhäuser nicht immer defizitär?

Wenn jetzt der kostenlose Eintritt im Waldschwimmbad wegfällt, bleibt nur noch die kostenlose Busverbindung nach Braunlage für unsere Gäste.

Die Loipen und andere Wintersporteinrichtungen in Hohegeiss werden auch von der Kurtaxe in Stand gehalten bzw erneuert.

Kurhäuser sind bestimmt immer defizitär. Nur in Hohegeiß hat man sich des Problems entledigt. Jetzt kann man nur hoffen, dass der neue Eigentümer durchhält.

Der in deinem Link zitierte Rodellift am Panoramic ist übrigens Geschichte. Er wurde vor 2 Jahren abmontiert 

[Sabine Heinrich]

Ich erinnere mich auch noch gerne an die Zeit als Kind dort! War wirklich herrlich 
Kann auch nur bestätigen das mit den renovierungsbedürftigen Häusern! Mein Mann hat dort auch eine kleine Hütte geerbt an der wir bestimmt noch die nächsten zwei Jahre was machen müssen...
Mir fällt vor allem immer wieder auf, wie viele Ferienwohnungen sich dort  schon seit vielen Generationen im Besitz einer Familie befinden. Glaube es wird mit der Zeit immer schwieriger ein geeignetes Objekt zu finden.