Aussichten bei Kauf von Ferienwohnung

[Rodler]

Haben jetzt einige Wohnungen besichtigt und es läuft jetzt auf 2 Dinge hinaus. Ich kaufe eine komplett fertig sanierte Wohnung für etwa 1.800 bis 2.000 Euro den Quadratmeter oder ich kaufe eine Wohnung, die komplett saniert werden müsste, aber dafür dann 3 Schlafzimmer hat. Ich weiß halt nicht, ob es wirklich sinnvoll ist, dies aus 500km Entfernung so durchzuziehen. Diese Variante verspricht am Ende natürlich die größte Rendite, wenn denn alles glatt läuft. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Auch die fertig sanierte Wohnung am Jermerstein hat trotz nur 50m² 2 Schlafzimmer. Die Lage da oben hat uns ansonsten gut gefallen, auch wenn man ins Ortszentrum ein bisschen laufen muss, dafür ist es ruhig und direkt am Wald.

[playjam]

Haben jetzt einige Wohnungen besichtigt und es läuft jetzt auf 2 Dinge hinaus. Ich kaufe eine komplett fertig sanierte Wohnung für etwa 1.800 bis 2.000 Euro den Quadratmeter oder ich kaufe eine Wohnung, die komplett saniert werden müsste, aber dafür dann 3 Schlafzimmer hat. Ich weiß halt nicht, ob es wirklich sinnvoll ist, dies aus 500km Entfernung so durchzuziehen. Diese Variante verspricht am Ende natürlich die größte Rendite, wenn denn alles glatt läuft. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Auch die fertig sanierte Wohnung am Jermerstein hat trotz nur 50m² 2 Schlafzimmer. Die Lage da oben hat uns ansonsten gut gefallen, auch wenn man ins Ortszentrum ein bisschen laufen muss, dafür ist es ruhig und direkt am Wald.

Was zählt ist Lage, Lage und nochmals Lage... aber 3 Schlafzimmer ist auch nett - wie ist die Lage? 1.800 bis 2.000 Euro/m² ist z.Z. realistisch für ein Objekt, welches keinen Sanierungsstau hat.

Die meisten Fewo-Agenturen können auch die Renovierung übernehmen und wissen worauf es ankommt. Ich würde daher vor dem Kauf mit einer Agentur reden.

[Rodler]

Die Lage ist Karl Röhrig Straße, aber im Moment geht die Tendenz in Richtung sanierte Wohnung am Jermerstein. Da ist es einfach schön, 50m neben dem Hotel, da kann gegen Gebühr der Wellness Bereich genutzt werden und gefrühstückt werden und es sind 12 E Auto Ladepunkte vorhanden, die auch von jedem genutzt werden können.

[playjam]

Die Lage ist Karl Röhrig Straße, aber im Moment geht die Tendenz in Richtung sanierte Wohnung am Jermerstein. Da ist es einfach schön, 50m neben dem Hotel, da kann gegen Gebühr der Wellness Bereich genutzt werden und gefrühstückt werden und es sind 12 E Auto Ladepunkte vorhanden, die auch von jedem genutzt werden können.

Die Lage direkt neben dem The Hearts würde ich tatsächlich als eine sehr gute Lage bezeichnen. Die Fewo sollte dann entsprechend gestaltet werden, um Gäste anzulocken, die den Vorteil auch nutzen möchten.

Bitte beachte die neue Stellplatzsatzung Ferienhäuser und -wohnungen:

[...]

Pflicht zur Herstellung von Einstellplätzen
(1) Die Verpflichtung zur Herstellung von Garagen und Stellplätzen (Einstellplätzen) für
Kraftfahrzeuge besteht bei der Errichtung von Gebäuden und Gebäudeteilen, die den in
§ 1 Abs. 2 aufgeführten Wohnzwecken, dienen. Die Erweiterung vorhandener baulicher
Anlagen oder die Umnutzung von baulichen Anlagen für eine Ferienwohnnutzung stehen
dabei der Errichtung baulicher Anlagen zum Zwecke einer Ferienwohnnutzung gleich

[...]

Anzahl der notwendigen Einstellplätze
(1) Die Anzahl der notwendigen Einstellplätze für Kraftfahrzeuge ist in Abhängigkeit von der
Anzahl der Betten nach folgenden Vorgaben nachzuweisen:
1. In Ferienhäusern/ -wohnungen mit bis zu 3 Betten je Wohnung mindestens 1 Stellplatz.
2. In Ferienhäusern/ -wohnungen mit bis zu 6 Betten je Wohnung mindestens 2 Stellplätze.
3. Je weitere 3 Betten ist ein zusätzlicher Einstellplatz nachzuweisen.

[...]

Achte im Kaufvertrag, dass Du mit der Wohnung einen Stellplatz erwirbst. Lass Dir die Teilungserklärung zukommen und schau Dir an, welcher Stellplatz der Wohnung zugeordnet ist.

Da das Objekt größer ist, beachte bitte auch § 8 GEIG: Ab 1. Januar 2025 gilt, dass Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einen Ladepunkt eingerichtet sein müssen.

[Falkenstein]

@Rodler: vor dem Kauf empfiehlt sich der Gang zum Steuerberater. Zum Beispiel: Kauf der Eigentumswohnung auf Eheleute: beide zahlen Zweitwohnungssteuer. Kauf auf Dich alleine: Du zahlst nur für Dich.
Außerdem schau Dir an wie die Immobilien organisiert sind. Wer macht Winterdienst, Pflege das Außenanlagen, Reinigung Treppenhaus. Wieviele Rücklagen sind vorhanden? Gibt es jemand vor Ort der Schlüsselübergaben oder die Reinigung der Wohnung machen kann? Welche Investitionen sind in der nächsten Zeit geplant, wie hoch ist der monatliche Abschlag, etc.

[Rodler]

Achte im Kaufvertrag, dass Du mit der Wohnung einen Stellplatz erwirbst. Lass Dir die Teilungserklärung zukommen und schau Dir an, welcher Stellplatz der Wohnung zugeordnet ist.

Da das Objekt größer ist, beachte bitte auch § 8 GEIG: Ab 1. Januar 2025 gilt, dass Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einen Ladepunkt eingerichtet sein müssen.

Das Objekt hat 12 Wohnungseinheiten. Laut Teilungserklärung sind die Stellplätze Gemeinschaftseigentum. Laut Makler gehört ein fester Stellplatz zur Wohnung. Da muss ich unbedingt noch nachhaken vor dem Notartermin.

@Falkenstein
Steuern ist zum Glück mein Job 
Was Reinigung und Übergaben betrifft, sondieren wir noch den Markt. Besonders die Schlüsselübergabe macht uns noch etwas Sorgen, weil noch kein Schlüsseltresor montiert ist für die Wohnung (es gibt schon mehrere Tresore für die anderen Wohnungen) und die Montage ja erst bei der nächsten Eigentümerversammlung beantragt werden muss. Da die erst im Juli 2026 stattfindet, ist das eine ungünstige Situation. Die Rücklagen sind jetzt nicht besonders hoch, aber zumindest Heizung und Fenster sind schon erneuert worden.

[playjam]

Was Reinigung und Übergaben betrifft, sondieren wir noch den Markt.

Schau mal in Deinen Postkasten.

Besonders die Schlüsselübergabe macht uns noch etwas Sorgen, weil noch kein Schlüsseltresor montiert ist für die Wohnung (es gibt schon mehrere Tresore für die anderen Wohnungen) und die Montage ja erst bei der nächsten Eigentümerversammlung beantragt werden muss. Da die erst im Juli 2026 stattfindet, ist das eine ungünstige Situation.

Setze Dich in Verbindung mit dem Beirat. Dieser kann dem Verwalter empfehlen, Dir den Schlüsseltresor zu genehmigen.

Die Rücklagen sind jetzt nicht besonders hoch, aber zumindest Heizung und Fenster sind schon erneuert worden.

Bei einem Investmentobjekt, bei dem nach der Haltefrist potentiell wieder verkauft werden soll, ist eine kleine Rücklage eher von Vorteil. Die anderen Eigentümer sollten jedoch ausreichend finanzstark sein, um auch mal eine Sonderumlage für eine ausgefallene Heizung oder einem größeren Schaden am Gebäude aufbringen zu können.

[Rodler]

Schau mal in Deinen Postkasten.

Ich hatte dir schon geantwortet 

[manitou]

Bitte beachte die neue Stellplatzsatzung Ferienhäuser und -wohnungen:

Anzahl der notwendigen Einstellplätze
(1) Die Anzahl der notwendigen Einstellplätze für Kraftfahrzeuge ist in Abhängigkeit von der
Anzahl der Betten nach folgenden Vorgaben nachzuweisen:
1. In Ferienhäusern/ -wohnungen mit bis zu 3 Betten je Wohnung mindestens 1 Stellplatz.
2. In Ferienhäusern/ -wohnungen mit bis zu 6 Betten je Wohnung mindestens 2 Stellplätze.
3. Je weitere 3 Betten ist ein zusätzlicher Einstellplatz nachzuweisen.

Zwei Stelleplätze ab 4 Betten ist krass, da braucht ja jede Fewo mit 2 Schlafzimmern auch schon zwei Stellplätze. Das ist nicht unbedingt Tourismusfreundlich. Bei einer solchen Stellplatzverordnung würden in Willingen alle auf die Barrikaden gehen.

[Rodler]

Die Maklerin hatte uns erklärt, dass es so gehandhabt wird, dass ein Stellplatz immer virtuell angenommen wird pro Wohnung und dass ein "echter" Stellplatz oder eine Garage dann als 2 Stellplätze gilt und so kann man mit einem Stellplatz wohl offiziell 4-6 Betten anbieten. Dies steht natürlich nirgendwo offiziell, aber sie dürfte es ja eigentlich wissen. Dann ist auch nirgendwo näher ausgeführt, ob wirklich Betten oder Schlafplätze gemeint sind. So wirklich rechtssicher scheint diese Verordnung nicht zu sein.

[snowie]

Die Maklerin hatte uns erklärt, dass es so gehandhabt wird, dass ein Stellplatz immer virtuell angenommen wird pro Wohnung und dass ein "echter" Stellplatz oder eine Garage dann als 2 Stellplätze gilt und so kann man mit einem Stellplatz wohl offiziell 4-6 Betten anbieten. Dies steht natürlich nirgendwo offiziell, aber sie dürfte es ja eigentlich wissen. Dann ist auch nirgendwo näher ausgeführt, ob wirklich Betten oder Schlafplätze gemeint sind. So wirklich rechtssicher scheint diese Verordnung nicht zu sein.

Ein Bett ist konstruktionsbedingt für zwei Personen ausgelegt und bietet dementsprechend zwei Schlafplätze. Diese Nutzung entspricht dem üblichen Standard und sollte auch bei der Bewertung von Unterkunftskapazitäten berücksichtigt werden.

Eine Reduzierung der zulässigen Personenzahl pro Bett oder Wohneinheit würde nicht nur vom tatsächlichen Nutzungszweck abweichen, sondern auch zu einer unverhältnismäßigen Einschränkung der vorhandenen Kapazitäten führen. Eine solche Maßnahme wäre weder sachlich begründet noch zielführend für den Ort. Eine Verringerung der Kapazität würde für die Orte Braunlage/Andreasberg/Hoheheiß zu erheblichen Einbußen führen und das kann sich die Stadt in dieser hoch defizitären wirtschaftlichen Lage chlichtweg nicht leisten.

[playjam]

Die Maklerin hatte uns erklärt, dass es so gehandhabt wird, dass ein Stellplatz immer virtuell angenommen wird pro Wohnung und dass ein "echter" Stellplatz oder eine Garage dann als 2 Stellplätze gilt und so kann man mit einem Stellplatz wohl offiziell 4-6 Betten anbieten. Dies steht natürlich nirgendwo offiziell, aber sie dürfte es ja eigentlich wissen. Dann ist auch nirgendwo näher ausgeführt, ob wirklich Betten oder Schlafplätze gemeint sind. So wirklich rechtssicher scheint diese Verordnung nicht zu sein.

Was die Maklerin meint, sollte die Stadt Dir bestätigen, bevor Du Dich darauf verlässt.

[playjam]

[..] Ein Bett ist konstruktionsbedingt für zwei Personen ausgelegt und bietet dementsprechend zwei Schlafplätze. [..]

Ein Bett ist für eine Person, ein Doppelbett ist für zwei Personen.

[playjam]

Zwei Stelleplätze ab 4 Betten ist krass, da braucht ja jede Fewo mit 2 Schlafzimmern auch schon zwei Stellplätze. Das ist nicht unbedingt Tourismusfreundlich. Bei einer solchen Stellplatzverordnung würden in Willingen alle auf die Barrikaden gehen.

Das wurde während Corona beschlossen, als alle Gastgeber mit anderen Dingen beschäftigt waren.

Mein Protest gegen diese Verordnung ist, dass ich ab dem Zeitpunkt, wo das auch für unsere Ferienwohnungen gilt, mich regelkonform verhalten und maximal ein Doppelbett und ein Einzelbett pro Wohnung zur Verfügung stellen werde. Ein Freikaufen für ein paar Tausend Euro wäre für mich nicht wirtschaftlich sinnvoll.

[Rodler]

Ein Bett ist für eine Person, ein Doppelbett ist für zwei Personen.

Aber da geht es ja schon los. Ich kann ein 160cm Bett zum Beispiel mit 2 x 80 cm Matratzen bestücken oder mit einer großen 160cm Matratze. Ein 140cm Bett hat nur eine Matratze, aber trotzdem können dort 2 Personen schlafen. Ich habe bei der Stadt nachgefragt und eine 100%ige Antwort konnte mir darauf auch niemand geben. Sie glauben...glauben ist aber nicht wissen...